Nghị quyết 171/2024/QH15: Điều kiện, loại đất và cơ chế thực hiện dự án nhà ở thương mại
Nghị quyết 171/2024/QH15 mở ra cơ chế thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc trên đất mà doanh nghiệp đang có quyền sử dụng.
Đây là chính sách đặc biệt đáng quan tâm đối với các chủ đầu tư đang có hoặc đang nghiên cứu những khu đất không hoàn toàn là đất ở.
Tuy nhiên, với một doanh nghiệp bất động sản, câu hỏi quan trọng không chỉ là:
Nghị quyết 171 quy định những gì?
Mà cần đi xa hơn:
Khu đất cụ thể của doanh nghiệp có thuộc trường hợp áp dụng không, có khả năng được thực hiện dự án hay không và còn những điểm nghẽn nào cần xử lý trước khi quyết định đầu tư?
Bài viết dưới đây cung cấp cái nhìn tổng thể về Nghị quyết 171/2024/QH15 và những vấn đề chủ đầu tư cần đặc biệt lưu ý.
1. Nghị quyết 171/2024/QH15 là gì?
Ngày 30/11/2024, Quốc hội ban hành Nghị quyết số 171/2024/QH15 về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.
Nghị quyết có hiệu lực từ ngày 01/04/2025 và được thực hiện thí điểm trong thời hạn 05 năm.
Để hướng dẫn triển khai, Chính phủ đã ban hành Nghị định 75/2025/NĐ-CP, quy định chi tiết về trình tự đăng ký, việc lập danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm và các vấn đề liên quan.
Điểm đáng chú ý của cơ chế này là mở thêm khả năng phát triển dự án nhà ở thương mại đối với những quỹ đất mà trước đây doanh nghiệp gặp khó khăn do yêu cầu về loại đất.
2. Nghị quyết 171 mở ra cơ hội gì cho doanh nghiệp bất động sản?
Trong thực tế, một khu đất có tiềm năng phát triển đô thị thường không chỉ gồm đất ở.
Một khu đất có thể đồng thời có:
- Đất nông nghiệp;
- Đất sản xuất, kinh doanh;
- Đất phi nông nghiệp không phải đất ở;
- Đất ở;
- Hoặc nhiều loại đất xen kẽ trong cùng khu vực.
Nghị quyết 171 tạo thêm cơ chế để doanh nghiệp có thể nghiên cứu thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, đang có quyền sử dụng đất, hoặc kết hợp giữa hai trường hợp này nếu đáp ứng các điều kiện luật định.
Đây chính là lý do Nghị quyết 171 có ý nghĩa đáng kể đối với các doanh nghiệp:
- Đang sở hữu quỹ đất nhưng chưa có hoặc chưa đủ đất ở;
- Đã nhận chuyển nhượng một phần quỹ đất;
- Đang nghiên cứu mua hoặc gom đất để phát triển dự án;
- Đang tìm kiếm một con đường pháp lý để khai thác quỹ đất hiện có.
Nhưng cần đặc biệt lưu ý:
Nghị quyết 171 mở ra một cơ chế để xem xét thực hiện dự án, chứ không biến mọi khu đất không phải đất ở thành đất có thể đương nhiên phát triển nhà ở thương mại.
Xin mời xem thêm bài viết:
- Các loại đất có thể được xem xét phát triển dự án nhà ở thương mại theo Nghị quyết 171
- Nhà xưởng phải di dời có được làm dự án nhà ở thương mại theo Nghị quyết 171? →
3. Những loại đất nào có thể được xem xét?
Theo cơ chế thí điểm, phạm vi đất được xem xét không chỉ giới hạn ở đất ở mà có thể bao gồm các loại đất khác thuộc trường hợp Nghị quyết cho phép.
Đây là thay đổi được nhiều chủ đầu tư quan tâm nhất.
Tuy nhiên, khi đánh giá một khu đất cụ thể, loại đất mới chỉ là câu hỏi đầu tiên.
Doanh nghiệp còn phải xem xét:
- Quy hoạch của khu đất;
- Vị trí và khu vực phát triển đô thị;
- Tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất;
- Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở;
- Khả năng khu đất được đưa vào danh mục thực hiện dự án thí điểm;
- Và các điều kiện pháp lý khác của doanh nghiệp và dự án.
Doanh nghiệp đang có đất không phải đất ở?
Xem phân tích chuyên sâu: Đất không phải đất ở có làm dự án nhà ở thương mại theo Nghị quyết 171 được không? →
4. Không phải cứ có quỹ đất là được thực hiện dự án
Đây là điểm doanh nghiệp dễ hiểu nhầm nhất khi tiếp cận Nghị quyết 171.
Một khu đất dù thuộc loại đất có thể được xem xét vẫn phải đáp ứng đồng thời nhiều yêu cầu khác.
Trong đó, chủ đầu tư cần đặc biệt kiểm tra:
Quy hoạch
Khu đất phải đáp ứng yêu cầu về quy hoạch theo quy định.
Nếu định hướng sử dụng đất hoặc phát triển không gian tại khu vực không phù hợp với chức năng nhà ở, việc tiếp tục kỳ vọng vào Nghị quyết 171 cần được xem xét rất thận trọng.
Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở
Khả năng triển khai dự án còn gắn với định hướng phát triển nhà ở của địa phương.
Vị trí khu đất
Khu đất thực hiện dự án thí điểm phải đáp ứng tiêu chí về khu vực theo quy định của Nghị quyết.
Tình trạng pháp lý đất
Nguồn gốc đất, chủ thể sử dụng, thời hạn sử dụng, tranh chấp, thế chấp, vi phạm hoặc phần đất do Nhà nước quản lý xen kẽ đều có thể ảnh hưởng đến phương án triển khai.
Danh mục khu đất thực hiện dự án thí điểm
Đây là một trong những điều kiện quan trọng nhất.
Một khu đất tương đối phù hợp với Nghị quyết 171 vẫn chưa đồng nghĩa doanh nghiệp chắc chắn được thực hiện dự án.
Khu đất phải được xem xét theo cơ chế lập và thông qua danh mục dự án thí điểm theo quy định.
Muốn kiểm tra đầy đủ điều kiện?
Xem: Điều kiện và tiêu chí để một dự án được coi là dự án thí điểm nhà ở thương mại theo Nghị quyết 171/2024/QH15 →
5. Làm thế nào để triển khai một dự án theo Nghị quyết 171?
Về tổng thể, doanh nghiệp sẽ phải đi qua một chuỗi công việc từ rà soát khu đất, đăng ký đề xuất dự án, xem xét đưa khu đất vào danh mục thí điểm, hoàn thiện quyền sử dụng đất và tiếp tục thực hiện các thủ tục đầu tư, đất đai, quy hoạch, xây dựng và các thủ tục liên quan.
Tuy nhiên, với lãnh đạo doanh nghiệp, điều quan trọng không phải là thuộc từng bước thủ tục, mà là xác định ngay từ đầu:
Khu đất có một con đường pháp lý đủ khả thi để đi hết các bước đó hay không?
Một dự án có thể vướng ngay từ quy hoạch, danh mục thí điểm, cơ cấu quyền sử dụng đất hoặc một điều kiện khác trước khi doanh nghiệp đi đến các thủ tục phía sau.
Doanh nghiệp đang chuẩn bị triển khai?
Xem hướng dẫn chi tiết: Hướng dẫn trình tự thực hiện một dự án nhà ở thương mại theo Nghị quyết 171/2024/QH15 →
6. Có một khu đất 20 ha thì có làm dự án theo Nghị quyết 171 được không?
Giả sử doanh nghiệp đang xem xét một khu đất 20 ha, trong đó:
- Có một phần đất ở;
- Một phần đất nông nghiệp;
- Một phần đất sản xuất, kinh doanh;
- Doanh nghiệp đã có quyền sử dụng một phần và đang dự kiến nhận chuyển nhượng phần còn lại.
Nếu chỉ hỏi:
“Các loại đất này có thuộc phạm vi Nghị quyết 171 không?”
thì câu trả lời vẫn chưa đủ để quyết định đầu tư.
Cần đánh giá cả một chuỗi:
Quy hoạch → cơ cấu và nguồn gốc đất → quyền sử dụng đất → điều kiện Nghị quyết 171 → danh mục thí điểm → khả năng hoàn thiện quỹ đất → thủ tục đầu tư → đất đai → xây dựng → kinh doanh.
Chỉ một điểm nghẽn quan trọng trong chuỗi này cũng có thể làm thay đổi:
- Thời gian triển khai;
- Chi phí đầu tư;
- Giá trị quỹ đất;
- Và thậm chí khả năng hình thành dự án.
Doanh nghiệp đang có một khu đất cụ thể?
Xem tình huống: Tôi có khu đất 20 ha, có làm dự án nhà ở thương mại theo Nghị quyết 171 không? →
7. Đặc biệt thận trọng khi mua đất chỉ vì kỳ vọng vào Nghị quyết 171
Trong thực tế giao dịch, doanh nghiệp có thể gặp những khu đất được giới thiệu:
“Đất này làm được Nghị quyết 171.”
Nhưng đây không nên là cơ sở duy nhất để quyết định mua.
Người mua cần đặt câu hỏi khác:
Căn cứ nào để xác định khu đất có khả năng thực tế hình thành dự án nhà ở thương mại?
Bởi giữa:
“Khu đất có thể thuộc phạm vi Nghị quyết 171”
và:
“Khu đất có một con đường pháp lý khả thi để trở thành dự án”
là một khoảng cách đáng kể.
Đặc biệt, với những giao dịch có giá trị lớn, doanh nghiệp nên làm rõ con đường pháp lý của khu đất trước khi đặt cọc, mua tiếp phần đất còn thiếu hoặc hoàn tất giao dịch.
Phát hiện một điểm nghẽn trước khi xuống tiền thường có giá trị hơn rất nhiều so với xử lý nó sau khi quyền lợi kinh tế đã bị ràng buộc.
Đang cân nhắc mua hoặc gom quỹ đất?
Xem: Trước khi mua quỹ đất để làm dự án theo Nghị quyết 171, chủ đầu tư cần kiểm tra những gì? →
8. Góc nhìn từ thực tiễn
Một quy định pháp luật có thể được tìm kiếm rất nhanh, nhưng để đánh giá một khu đất hay một dự án cụ thể có thực sự triển khai được hay không lại cần nhiều hơn thế.
Với kinh nghiệm từ cơ quan quản lý nhà nước đến trực tiếp triển khai các dự án tại doanh nghiệp, chúng tôi tập trung vào điều lãnh đạo doanh nghiệp thực sự cần: nhận diện điểm nghẽn, đánh giá rủi ro và tìm ra con đường khả thi để triển khai dự án, thay vì chỉ dừng lại ở việc giải thích quy định.
9. Bạn đang quan tâm Nghị quyết 171 ở trường hợp nào?
Đang tìm hiểu điều kiện áp dụng
→ Điều kiện và tiêu chí để một dự án được coi là dự án thí điểm theo Nghị quyết 171
Đang chuẩn bị triển khai dự án
→ Hướng dẫn trình tự thực hiện dự án nhà ở thương mại theo Nghị quyết 171
Đang có quỹ đất không phải đất ở
→ Đất không phải đất ở có làm dự án nhà ở thương mại theo Nghị quyết 171 được không?
Đang có một khu đất cụ thể
→ Tôi có khu đất 20 ha, có làm dự án nhà ở thương mại theo Nghị quyết 171 không?
Đang cân nhắc mua hoặc gom đất
→ Trước khi mua quỹ đất theo Nghị quyết 171, chủ đầu tư cần kiểm tra những gì?
Đang đứng trước quyết định đầu tư
→ Không phải khu đất nào đáp ứng Nghị quyết 171 cũng đáng đầu tư
10. Kết luận
Nghị quyết 171/2024/QH15 mở ra một cơ chế quan trọng để doanh nghiệp nghiên cứu phát triển dự án nhà ở thương mại trên những quỹ đất trước đây gặp khó khăn do yêu cầu về loại đất.
Tuy nhiên, không nên hiểu đơn giản:
Có đất không phải đất ở + Nghị quyết 171 = có thể làm dự án.
Đối với một khu đất cụ thể, lãnh đạo doanh nghiệp cần xác định ít nhất:
Khu đất có thuộc trường hợp áp dụng không?
Điều kiện nào đã đáp ứng và điều kiện nào chưa?
Điểm nghẽn pháp lý nằm ở đâu?
Có con đường khả thi để hình thành dự án hay không?
Và cuối cùng:
Với những rủi ro, chi phí và thời gian dự kiến, khu đất này có đáng để tiếp tục đầu tư hay không?
Đó mới là câu hỏi quan trọng nhất đối với người ra quyết định.
Tư vấn pháp lý và chiến lược triển khai dự án bất động sản
Chúng tôi hỗ trợ chủ đầu tư rà soát pháp lý quỹ đất, đánh giá khả năng thực hiện dự án, xác định điểm nghẽn, xây dựng lộ trình thủ tục, tư vấn M&A và xử lý các vướng mắc trong quá trình triển khai dự án.
Từ kinh nghiệm tại Bộ Kế hoạch và Đầu tư đến thực tiễn triển khai tại Vingroup và các doanh nghiệp bất động sản hàng đầu, chúng tôi hướng tới việc đồng hành cùng lãnh đạo doanh nghiệp trong những quyết định đầu tư quan trọng.