Hướng dẫn trình tự thực hiện dự án nhà ở thương mại theo Nghị quyết 171/2024/QH15
Nghị quyết 171/2024/QH15 mở ra cơ chế thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc trên đất mà doanh nghiệp đang có quyền sử dụng.
Với chủ đầu tư, việc nắm rõ trình tự thực hiện dự án nhà ở thương mại theo Nghị quyết 171 giúp hình dung toàn bộ các bước cần thực hiện từ khu đất ban đầu đến khi triển khai dự án, câu hỏi thực tế là:
Muốn thực hiện một dự án nhà ở thương mại theo Nghị quyết 171 thì phải bắt đầu từ đâu và trải qua những thủ tục nào?
Dưới đây là trình tự tổng thể từ khi nghiên cứu khu đất đến khi triển khai dự án.
Xem tổng quan: Nghị quyết 171/2024/QH15 – Điều kiện, loại đất và cơ chế thực hiện dự án nhà ở thương mại →
1. Rà soát khu đất và khả năng thực hiện dự án
Trước khi chuẩn bị hồ sơ, nhà đầu tư cần rà soát tổng thể khu đất dự kiến thực hiện dự án, gồm:
- Vị trí, ranh giới và quy mô;
- Cơ cấu, nguồn gốc và hiện trạng các loại đất;
- Quyền sử dụng đất hiện có và phần đất dự kiến nhận chuyển nhượng;
- Quy hoạch;
- Điều kiện áp dụng Nghị quyết 171;
- Các vấn đề pháp lý có thể ảnh hưởng đến khả năng triển khai.
Xem chi tiết tại:
2. Đăng ký nhu cầu thực hiện dự án thí điểm
Theo Nghị định 75/2025/NĐ-CP, cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh thông báo việc đăng ký nhu cầu thực hiện dự án thí điểm.
Tổ chức kinh doanh bất động sản có nhu cầu thực hiện dự án chuẩn bị hồ sơ và gửi đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh theo quy định.
Hồ sơ đăng ký gồm các tài liệu chủ yếu về tổ chức đề xuất, khu đất, quyền sử dụng đất và vị trí khu đất dự kiến thực hiện dự án.
3. Rà soát và lập danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm
Sau thời hạn đăng ký, cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh rà soát điều kiện, tiêu chí đối với các khu đất được đề xuất.
Các khu đất đáp ứng yêu cầu được tổng hợp để lập Danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm, trình UBND cấp tỉnh.
Xem chi tiết: Làm thế nào để khu đất được đưa vào danh mục thí điểm theo Nghị quyết 171? →
4. HĐND cấp tỉnh xem xét, thông qua danh mục
UBND cấp tỉnh trình HĐND cùng cấp xem xét, thông qua Danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm theo quy định.
Việc xem xét được thực hiện trên cơ sở các điều kiện, tiêu chí của Nghị quyết 171 và pháp luật có liên quan.
5. Công bố danh mục khu đất thực hiện dự án thí điểm
Sau khi HĐND cấp tỉnh thông qua, UBND cấp tỉnh thực hiện công bố Danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm theo quy định.
Trên cơ sở danh mục được công bố, tổ chức kinh doanh bất động sản tiếp tục thực hiện các bước tiếp theo để triển khai dự án.
6. Thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất và hoàn thiện quỹ đất
Đối với trường hợp thực hiện dự án thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, nhà đầu tư tiến hành thỏa thuận với người sử dụng đất để hình thành quỹ đất dự án.
Quá trình này cần xử lý đồng thời các vấn đề về chủ sử dụng, loại đất, nguồn gốc đất, quyền sử dụng đất và các vấn đề pháp lý liên quan đến từng thửa đất.
7. Thực hiện thủ tục đầu tư
Sau khi đáp ứng các điều kiện theo quy định, nhà đầu tư thực hiện thủ tục đầu tư tương ứng.
Tùy từng trường hợp, dự án thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư và các thủ tục có liên quan theo pháp luật về đầu tư.
8. Thực hiện các thủ tục về đất đai
Nhà đầu tư tiếp tục thực hiện các thủ tục đất đai theo từng trường hợp, có thể bao gồm:
- Chuyển mục đích sử dụng đất;
- Thu hồi đất;
- Giao đất, cho thuê đất;
- Đăng ký đất đai;
- Xác định giá đất;
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Sau khi hoàn thành các thủ tục đất đai tương ứng, dự án tiếp tục thực hiện các bước về quy hoạch, xây dựng và các thủ tục chuyên ngành.
9. Thực hiện thủ tục quy hoạch, xây dựng và các thủ tục chuyên ngành
Tùy tính chất và tình trạng pháp lý của từng dự án, nhà đầu tư tiếp tục thực hiện các thủ tục theo quy định về:
Quy hoạch – xây dựng – môi trường – phòng cháy chữa cháy – nhà ở – kinh doanh bất động sản và các thủ tục chuyên ngành có liên quan.
Từ phương án ban đầu, dự án từng bước được cụ thể hóa thành hồ sơ quy hoạch, thiết kế và hồ sơ triển khai đầu tư xây dựng.
10. Trình tự thực hiện dự án nhà ở thương mại theo Nghị quyết 171
Có thể khái quát toàn bộ quá trình như sau:
Rà soát khu đất
↓
Đăng ký nhu cầu thực hiện dự án thí điểm
↓
Rà soát điều kiện – lập danh mục
↓
HĐND cấp tỉnh thông qua
↓
Công bố danh mục
↓
Thỏa thuận và hoàn thiện quyền sử dụng đất
↓
Thủ tục đầu tư
↓
Thủ tục đất đai
↓
Quy hoạch – xây dựng – môi trường – PCCC
↓
Nhà ở – kinh doanh bất động sản
↓
Triển khai và đưa dự án vào kinh doanh
11. Từ hồ sơ pháp lý đến ý tưởng phát triển dự án
Dù thực hiện theo Nghị quyết 171 hay theo cơ chế thông thường, để đề xuất một dự án bất động sản, nhà đầu tư đều cần xác định bước đầu mục tiêu, quy mô, tính chất, nhu cầu sử dụng đất và phương án phát triển dự án.
Bên cạnh tư vấn thủ tục pháp lý, chúng tôi còn cung cấp dịch vụ nghiên cứu ý tưởng quy hoạch (concept) cho các dự án bất động sản của các chủ đầu tư lớn trên cả nước. Một trong những khách hàng chiến lược của chúng tôi là Tập đoàn Ecopark – nhà phát triển bất động sản hàng đầu Việt Nam.
Xin mời bạn xem ý tưởng quy hoạch một dự án Khu đô thị sinh thái tại Huế mà chúng tôi vừa thực hiện:
12. Điều lãnh đạo doanh nghiệp cần quan tâm
Với một khu đất cụ thể, việc biết dự án phải thực hiện bao nhiêu thủ tục chưa đủ để đưa ra quyết định đầu tư.
Điều quan trọng hơn là xác định:
- Khu đất có khả năng hình thành dự án hay không?
- Dự án có khả năng vướng ở bước nào?
- Điểm nghẽn đó có khả năng xử lý hay không?
- Thời gian, chi phí và rủi ro pháp lý ảnh hưởng thế nào đến hiệu quả đầu tư?
Vì vậy, một dự án nên được nhìn xuyên suốt:
Khu đất → Ý tưởng → Pháp lý → Quy hoạch → Triển khai → Kinh doanh
thay vì xử lý từng thủ tục một cách rời rạc.
Doanh nghiệp đang có một khu đất cụ thể? Xem: Tôi có khu đất 20 ha, có làm dự án nhà ở thương mại theo Nghị quyết 171 không? →
13. Kết luận
Thực hiện một dự án nhà ở thương mại theo Nghị quyết 171 là một quá trình liên tục từ:
Khu đất → Danh mục thí điểm → Quyền sử dụng đất → Đầu tư → Đất đai → Quy hoạch → Xây dựng → Kinh doanh.
Vì vậy, ngay từ giai đoạn nghiên cứu, nhà đầu tư nên rà soát tổng thể khu đất và xây dựng lộ trình thực hiện để xác định các thủ tục cần thực hiện, những điểm nghẽn có thể phát sinh và khả năng triển khai dự án trên thực tế.
Tư vấn pháp lý, quy hoạch và triển khai dự án bất động sản
Chúng tôi hỗ trợ chủ đầu tư từ rà soát quỹ đất, nghiên cứu ý tưởng quy hoạch, chuẩn bị hồ sơ đề xuất dự án, xây dựng lộ trình pháp lý đến xử lý các vướng mắc trong quá trình triển khai.
Từ kinh nghiệm tại Bộ Kế hoạch và Đầu tư đến thực tiễn triển khai tại Vingroup và các doanh nghiệp bất động sản hàng đầu, chúng tôi đồng hành cùng nhà đầu tư trong quá trình đưa một khu đất từ ý tưởng đến dự án thực tế.