Nhà xưởng phải di dời: Làm thế nào để phát triển dự án nhà ở thương mại theo Nghị quyết 171?
Nhà xưởng phải di dời làm dự án nhà ở thương mại là một trường hợp đáng chú ý được Nghị quyết 171/2024/QH15 quy định trong cơ chế thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại.
Theo điểm d khoản 1 Điều 1 Nghị quyết 171/2024/QH15, cơ chế thí điểm áp dụng đối với dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản được các tổ chức đang sử dụng đất thành lập để thực hiện dự án nhà ở thương mại trên diện tích của cơ sở sản xuất, kinh doanh phải di dời do ô nhiễm môi trường hoặc phải di dời theo quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị.
Vậy doanh nghiệp đang có một khu nhà máy, nhà xưởng thuộc diện phải di dời cần bắt đầu từ đâu và thực hiện những bước nào để phát triển dự án nhà ở thương mại?
Xem tổng quan: Nghị quyết 171/2024/QH15 – Điều kiện, loại đất và cơ chế thực hiện dự án nhà ở thương mại →
1. Bước đầu tiên: Xác định cơ sở có thuộc trường hợp phải di dời theo Nghị quyết 171
Nội dung đầu tiên cần rà soát là căn cứ pháp lý của việc di dời nhà máy, nhà xưởng.
Điểm d khoản 1 Điều 1 Nghị quyết 171 xác định hai trường hợp:
- Cơ sở sản xuất, kinh doanh phải di dời do ô nhiễm môi trường;
- Cơ sở sản xuất, kinh doanh phải di dời theo quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị.
Doanh nghiệp cần tập hợp các quyết định, văn bản, hồ sơ quy hoạch và tài liệu có liên quan để xác định rõ cơ sở sản xuất, kinh doanh thuộc trường hợp nào.
Đây là căn cứ đầu tiên để xác định khả năng áp dụng cơ chế thí điểm.
2. Kiểm tra toàn bộ hồ sơ pháp lý của khu đất nhà xưởng
Sau khi xác định căn cứ di dời, cần rà soát pháp lý khu đất đang sử dụng.
Các nội dung chính gồm:
- Người đang sử dụng đất;
- Nguồn gốc sử dụng đất;
- Mục đích sử dụng đất;
- Hình thức Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất;
- Hình thức trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
- Thời hạn sử dụng đất;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Ranh giới và diện tích thực tế;
- Các nghĩa vụ tài chính về đất đai;
- Thế chấp, tranh chấp hoặc các hạn chế đối với quyền sử dụng đất nếu có.
Việc rà soát này nhằm xác định chính xác tình trạng pháp lý của quỹ đất trước khi xây dựng phương án phát triển dự án.
Đặc biệt, hồ sơ cần được đối chiếu với yêu cầu tại điểm d khoản 1 Điều 1 để xác định tổ chức đang sử dụng đất và diện tích của cơ sở sản xuất, kinh doanh phải di dời.
3. Kiểm tra quy hoạch của khu đất sau khi di dời
Đây là một trong những bước quan trọng nhất.
Doanh nghiệp cần xác định khu đất sau khi di dời cơ sở sản xuất được định hướng sử dụng vào mục đích gì.
Tùy từng khu đất, cần rà soát các quy hoạch có liên quan, đặc biệt là quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng và các quy hoạch, kế hoạch có liên quan đến phát triển nhà ở.
Nếu định hướng quy hoạch cho phép phát triển chức năng nhà ở, khu đô thị hoặc chức năng phù hợp, doanh nghiệp có cơ sở để tiếp tục nghiên cứu dự án.
Ở bước này, nên xác định đồng thời:
- Chức năng sử dụng đất dự kiến;
- Quy mô khu đất;
- Khả năng kết nối hạ tầng;
- Các chỉ tiêu quy hoạch chính;
- Những hạn chế có thể ảnh hưởng đến việc phát triển dự án.
Kết quả rà soát quy hoạch sẽ quyết định đáng kể việc doanh nghiệp có nên tiếp tục đầu tư nguồn lực cho dự án hay không.
4. Xác định chủ thể thực hiện dự án theo điểm d khoản 1 Điều 1
Đây là nội dung cần đặc biệt lưu ý.
Điểm d khoản 1 Điều 1 Nghị quyết 171 quy định về:
“Dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản được các tổ chức đang sử dụng đất thành lập…”
Do đó, ngay từ giai đoạn chuẩn bị, doanh nghiệp cần nghiên cứu mô hình chủ thể thực hiện dự án phù hợp với quy định này và các quy định pháp luật có liên quan.
Cần làm rõ:
- Tổ chức nào hiện đang sử dụng khu đất;
- Tổ chức kinh doanh bất động sản nào sẽ thực hiện dự án;
- Quan hệ giữa tổ chức đang sử dụng đất và tổ chức thực hiện dự án;
- Việc thành lập và điều kiện hoạt động của tổ chức kinh doanh bất động sản;
- Phương án pháp lý đối với quyền sử dụng đất khi triển khai dự án.
Việc xác định đúng chủ thể ngay từ đầu sẽ giúp hạn chế phải điều chỉnh phương án khi dự án đã bước vào quá trình thực hiện thủ tục.
5. Rà soát đầy đủ các điều kiện của Nghị quyết 171
Thuộc phạm vi điểm d khoản 1 Điều 1 mới là căn cứ đầu tiên.
Khu đất và dự án còn phải được đối chiếu với các điều kiện, tiêu chí của Nghị quyết 171 và pháp luật có liên quan.
Doanh nghiệp cần rà soát tổng thể:
Căn cứ di dời → Pháp lý đất → Quy hoạch → Chủ thể thực hiện → Điều kiện thí điểm → Khả năng đưa khu đất vào danh mục thực hiện dự án thí điểm.
Kết quả của bước này nên đủ để doanh nghiệp xác định một trong hai hướng:
Tiếp tục chuẩn bị dự án nếu các điều kiện cơ bản có khả năng đáp ứng;
hoặc
Xử lý các điểm chưa phù hợp trước khi triển khai các thủ tục tiếp theo.
6. Nghiên cứu ý tưởng quy hoạch và phương án đầu tư
Khi kết quả rà soát pháp lý ban đầu cho thấy khu đất có khả năng phát triển dự án, doanh nghiệp nên nghiên cứu ý tưởng quy hoạch (concept).
Đối với một khu nhà xưởng phải di dời, việc này đặc biệt có giá trị vì quỹ đất thường đã có ranh giới tương đối rõ và nằm trong khu vực đang đô thị hóa.
Concept ban đầu giúp doanh nghiệp hình dung:
- Quy mô dự án;
- Cơ cấu sử dụng đất;
- Loại hình nhà ở;
- Không gian thương mại, dịch vụ;
- Hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội;
- Khả năng kết nối khu vực;
- Các chỉ tiêu quy hoạch dự kiến;
- Hiệu quả khai thác quỹ đất.
Pháp lý và ý tưởng quy hoạch nên được nghiên cứu đồng thời. Phương án quy hoạch phải nằm trong giới hạn pháp lý có thể thực hiện; ngược lại, phương án pháp lý cũng cần hướng tới một dự án có hiệu quả đầu tư.
7. Đề xuất đưa khu đất vào danh mục thực hiện dự án thí điểm
Nghị quyết 171 không vận hành theo cơ chế doanh nghiệp tự xác định khu đất đủ điều kiện rồi trực tiếp triển khai dự án.
Khu đất dự kiến thực hiện dự án phải được xem xét theo cơ chế danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm theo quy định của Nghị quyết.
Vì vậy, doanh nghiệp cần chuẩn bị hồ sơ và làm việc với cơ quan có thẩm quyền để khu đất được xem xét theo trình tự quy định.
Đây là một mốc pháp lý quan trọng trong toàn bộ quá trình triển khai dự án.
Hồ sơ ở giai đoạn này cần thể hiện rõ căn cứ áp dụng điểm d khoản 1 Điều 1, tình trạng pháp lý của khu đất, quy hoạch và các điều kiện liên quan của dự án.
8. Thực hiện các thủ tục để hình thành dự án nhà ở thương mại
Sau khi khu đất đáp ứng các điều kiện của cơ chế thí điểm và hoàn thành các bước cần thiết theo Nghị quyết 171, doanh nghiệp tiếp tục triển khai các thủ tục của dự án theo pháp luật có liên quan.
Tùy tình trạng cụ thể của từng dự án, các nhóm thủ tục có thể liên quan đến:
- Đầu tư;
- Đất đai;
- Quy hoạch;
- Nhà ở;
- Xây dựng;
- Môi trường;
- Phòng cháy, chữa cháy;
- Các thủ tục chuyên ngành khác.
Do đó, ngay từ khi nghiên cứu Nghị quyết 171, doanh nghiệp nên xây dựng một lộ trình pháp lý tổng thể của dự án, thay vì chỉ tập trung vào thủ tục đưa khu đất vào cơ chế thí điểm.
Xem trình tự thực hiện: Hướng dẫn trình tự thực hiện dự án nhà ở thương mại theo Nghị quyết 171/2024/QH15 →
9. Lộ trình nhà xưởng phải di dời làm dự án nhà ở thương mại
Đối với một doanh nghiệp đang có nhà máy, nhà xưởng thuộc diện phải di dời, có thể hình dung toàn bộ quá trình như sau:
Bước 1: Xác định căn cứ phải di dời
↓
Bước 2: Rà soát pháp lý toàn bộ khu đất
↓
Bước 3: Kiểm tra quy hoạch và khả năng phát triển nhà ở
↓
Bước 4: Xác định chủ thể thực hiện dự án theo điểm d khoản 1 Điều 1
↓
Bước 5: Kiểm tra các điều kiện của Nghị quyết 171
↓
Bước 6: Nghiên cứu concept và phương án đầu tư
↓
Bước 7: Thực hiện thủ tục để khu đất được xem xét đưa vào danh mục thí điểm
↓
Bước 8: Hoàn thiện các thủ tục đầu tư, đất đai, quy hoạch và các thủ tục liên quan
↓
Bước 9: Triển khai dự án nhà ở thương mại
Cách tiếp cận này giúp doanh nghiệp kiểm soát dự án ngay từ đầu và phát hiện sớm những điểm nghẽn có thể ảnh hưởng đến khả năng triển khai.
10. Doanh nghiệp nên bắt đầu từ đâu?
Nếu đang có một khu nhà xưởng phải di dời và muốn nghiên cứu phát triển nhà ở thương mại, doanh nghiệp nên bắt đầu bằng việc chuẩn bị một bộ hồ sơ pháp lý ban đầu của khu đất gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Quyết định giao đất, cho thuê đất và các hồ sơ liên quan;
- Hồ sơ pháp lý của cơ sở sản xuất, kinh doanh;
- Văn bản hoặc tài liệu xác định cơ sở phải di dời;
- Hồ sơ quy hoạch hiện có;
- Bản đồ ranh giới khu đất;
- Các tài liệu liên quan đến đầu tư, xây dựng và môi trường của cơ sở hiện hữu.
Trên cơ sở đó tiến hành rà soát pháp lý sơ bộ khu đất theo điểm d khoản 1 Điều 1 Nghị quyết 171.
Kết quả rà soát cần trả lời rõ bốn vấn đề:
Khu đất có thuộc đúng trường hợp Nghị quyết 171 quy định hay không?
Quy hoạch có khả năng phát triển dự án nhà ở thương mại hay không?
Chủ thể và khu đất có khả năng đáp ứng các điều kiện để tham gia cơ chế thí điểm hay không?
Nếu đáp ứng, lộ trình pháp lý để hình thành dự án cần triển khai như thế nào?
Đây là cơ sở để lãnh đạo doanh nghiệp quyết định việc tiếp tục đầu tư nguồn lực cho dự án.
11. Kết luận
Điểm d khoản 1 Điều 1 Nghị quyết 171/2024/QH15 tạo cơ sở pháp lý để nghiên cứu thực hiện dự án nhà ở thương mại trên diện tích của cơ sở sản xuất, kinh doanh phải di dời do ô nhiễm môi trường hoặc phải di dời theo quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, theo cơ chế và điều kiện Nghị quyết quy định.
Đối với doanh nghiệp đang sở hữu một khu nhà máy, nhà xưởng thuộc trường hợp này, quá trình chuẩn bị nên bắt đầu ngay từ việc xác định căn cứ di dời, rà soát pháp lý khu đất và quy hoạch, sau đó mới thiết kế chủ thể thực hiện, kiểm tra điều kiện thí điểm, nghiên cứu concept và triển khai các thủ tục dự án.
Việc rà soát sớm giúp doanh nghiệp xác định được khả năng phát triển thực tế của khu đất, những điểm nghẽn cần xử lý và lộ trình pháp lý cần thực hiện trước khi quyết định đầu tư.
Tư vấn phát triển dự án trên khu đất nhà xưởng phải di dời
Đối với khu đất của cơ sở sản xuất, kinh doanh phải di dời, chúng tôi thực hiện rà soát tổng thể:
Căn cứ di dời – pháp lý đất đai – quy hoạch – điều kiện Nghị quyết 171 – chủ thể thực hiện – danh mục thí điểm – ý tưởng quy hoạch – lộ trình pháp lý triển khai dự án.
Mục tiêu là giúp chủ đầu tư xác định ngay từ giai đoạn đầu khu đất có khả năng phát triển thành dự án nhà ở thương mại hay không, cần xử lý những vấn đề gì và nên triển khai theo trình tự nào.
Từ kinh nghiệm tại Bộ Kế hoạch và Đầu tư đến thực tiễn triển khai tại Vingroup và các doanh nghiệp bất động sản hàng đầu, chúng tôi đồng hành cùng chủ đầu tư trong quá trình rà soát quỹ đất, xây dựng phương án và triển khai thủ tục pháp lý dự án.