Một trong những nội dung được doanh nghiệp bất động sản quan tâm nhất là loại đất làm dự án nhà ở thương mại theo Nghị quyết 171/2024/QH15, đặc biệt đối với những khu đất không có sẵn đất ở.
Theo Nghị quyết 171, trong phạm vi thí điểm, tổ chức kinh doanh bất động sản đáp ứng điều kiện có thể thực hiện dự án thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc trên đất đang có quyền sử dụng theo các trường hợp được Nghị quyết quy định.
Vậy loại đất nào có thể được xem xét thực hiện dự án nhà ở thương mại theo Nghị quyết 171? Nghị quyết 171/2024/QH15 mở ra cơ chế mới đối với loại đất làm dự án nhà ở thương mại, đặc biệt đối với những khu đất không có sẵn đất ở.
Xem tổng quan: Nghị quyết 171/2024/QH15 – Điều kiện, loại đất và cơ chế thực hiện dự án nhà ở thương mại →
1. Đất nông nghiệp
Đất nông nghiệp thuộc nhóm đất được Nghị quyết 171 cho phép nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án thí điểm theo các điều kiện luật định.
Đây là nội dung đặc biệt đáng quan tâm đối với các doanh nghiệp đang nghiên cứu những khu đất có diện tích lớn mà hiện trạng chủ yếu là đất nông nghiệp.
Tuy nhiên:
Đất nông nghiệp thuộc loại đất được Nghị quyết 171 cho phép không có nghĩa cứ có đất nông nghiệp là có thể thực hiện dự án nhà ở thương mại.
Khu đất và dự án vẫn phải đáp ứng các điều kiện, tiêu chí của cơ chế thí điểm.
Xem chi tiết: Đất nông nghiệp có được làm dự án nhà ở thương mại theo Nghị quyết 171 không? →
2. Đất phi nông nghiệp không phải đất ở
Nhóm thứ hai là đất phi nông nghiệp không phải đất ở.
Đây là trường hợp khá phổ biến khi doanh nghiệp nghiên cứu các khu đất đang được sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh hoặc các mục đích phi nông nghiệp khác nhưng có tiềm năng phát triển thành dự án nhà ở thương mại.
Nghị quyết 171 mở ra cơ chế để những khu đất này có thể được xem xét thực hiện dự án thí điểm nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định.
Doanh nghiệp cần kiểm tra đồng thời loại đất, quy hoạch, hiện trạng sử dụng, quyền sử dụng đất và các điều kiện của dự án.
3. Đất ở và đất khác trong cùng thửa đất
Nghị quyết 171 cũng quy định trường hợp đất ở và đất khác trong cùng thửa đất đối với việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án thí điểm.
Trường hợp này thường xuất hiện khi khu đất nghiên cứu dự án có cơ cấu sử dụng đất hỗn hợp.
Ví dụ, trong cùng khu vực nghiên cứu có thể tồn tại:
Đất ở + đất nông nghiệp + đất phi nông nghiệp khác.
Khi đó, doanh nghiệp cần xác định cụ thể cơ cấu từng loại đất và phương án xử lý tương ứng trước khi đánh giá khả năng triển khai dự án.
4. Khu đất không có đất ở có được thực hiện dự án nhà ở thương mại không?
Có thể.
Đây là một trong những thay đổi đáng chú ý của cơ chế thí điểm.
Theo Nghị quyết 171, đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp không phải đất ở đều có thể thuộc phạm vi được xem xét để thực hiện dự án nhà ở thương mại theo cơ chế thí điểm.
Do đó:
Một khu đất hiện tại không có đất ở chưa phải là căn cứ để kết luận khu đất không thể thực hiện dự án nhà ở thương mại.
Tuy nhiên, chiều ngược lại cũng cần được hiểu đúng:
Không có đất ở cũng không đồng nghĩa khu đất đương nhiên được làm dự án theo Nghị quyết 171.
Khu đất vẫn phải đáp ứng các điều kiện và tiêu chí khác theo quy định.
Xem chi tiết: Đất không có đất ở có được thực hiện dự án nhà ở thương mại theo Nghị quyết 171 không? →
5. Loại đất làm dự án nhà ở thương mại chỉ là điều kiện đầu tiên cần kiểm tra
Đối với chủ đầu tư, xác định loại đất chỉ là bước đầu tiên.
Để đánh giá một khu đất có khả năng thực hiện dự án theo Nghị quyết 171 hay không, cần tiếp tục xem xét:
- Quy hoạch của khu đất;
- Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở;
- Vị trí và phạm vi khu đất;
- Tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất;
- Điều kiện của tổ chức kinh doanh bất động sản;
- Khả năng được đưa vào danh mục khu đất thực hiện dự án thí điểm;
- Các tiêu chí và điều kiện pháp luật có liên quan.
Có thể hình dung quá trình đánh giá:
Loại đất → Quy hoạch → Pháp lý quỹ đất → Điều kiện Nghị quyết 171 → Danh mục thí điểm → Khả năng triển khai dự án
Xem trình tự thực hiện: Hướng dẫn trình tự thực hiện dự án nhà ở thương mại theo Nghị quyết 171/2024/QH15 →
6. Tôi đang có một khu đất thì nên kiểm tra những gì?
Giả sử doanh nghiệp đang nghiên cứu một khu đất 20 ha, trong đó có đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và các loại đất khác.
Câu hỏi đầu tiên có thể là:
“Những loại đất này có thuộc phạm vi Nghị quyết 171 không?”
Nhưng đối với người quyết định đầu tư, câu hỏi đó chưa đủ.
Doanh nghiệp cần tiếp tục xác định:
- Quy hoạch khu đất có phù hợp không?
- Nguồn gốc và tình trạng pháp lý của từng phần đất thế nào?
- Khu đất có khả năng được đưa vào danh mục thí điểm không?
- Có khả năng hoàn thiện toàn bộ quỹ đất không?
- Sau khi hoàn thiện quỹ đất, các thủ tục đầu tư, đất đai, quy hoạch và xây dựng có khả thi không?
Đến đây, bài toán đã chuyển từ:
“Loại đất này có được Nghị quyết 171 cho phép không?”
sang:
“Khu đất cụ thể này có thực sự hình thành được một dự án hay không?”
Doanh nghiệp đang có một khu đất cụ thể? Xem: Tôi có khu đất 20 ha, có làm dự án nhà ở thương mại theo Nghị quyết 171 không? →
7. Cần thận trọng trước khi mua một khu đất chỉ vì “có thể làm Nghị quyết 171”
Một khu đất được giới thiệu:
“Đất này làm được theo Nghị quyết 171.”
không nên là căn cứ duy nhất để quyết định mua.
Trước khi nhận chuyển nhượng, nhà đầu tư nên xác định ít nhất:
- Khu đất có thực sự thuộc trường hợp được áp dụng hay không;
- Quy hoạch có phù hợp không;
- Khả năng được đưa vào danh mục thí điểm;
- Khả năng hoàn thiện quỹ đất;
- Các điểm nghẽn pháp lý hiện hữu;
- Lộ trình và thời gian dự kiến để hình thành dự án.
Bởi có sự khác biệt rất lớn giữa:
“Loại đất được Nghị quyết 171 cho phép”
và:
“Một khu đất có đủ khả năng trở thành dự án nhà ở thương mại.”
Xem thêm: Trước khi nhận chuyển nhượng khu đất để làm dự án theo Nghị quyết 171, chủ đầu tư cần kiểm tra những gì? →
8. Kết luận
Việc xác định loại đất làm dự án nhà ở thương mại theo Nghị quyết 171 cần được đặt trong tổng thể quy hoạch, pháp lý quỹ đất và khả năng triển khai dự án.
Các trường hợp đáng chú ý gồm:
Đất nông nghiệp
Đất phi nông nghiệp không phải đất ở
Đất ở và đất khác trong cùng thửa đất theo trường hợp Nghị quyết quy định
Tuy nhiên:
Loại đất chỉ là điểm khởi đầu để đánh giá một khu đất.
Đối với lãnh đạo doanh nghiệp, câu hỏi quan trọng hơn không phải chỉ là:
“Đất này có thuộc Nghị quyết 171 không?”
mà là:
“Với hiện trạng đất, quy hoạch và hồ sơ pháp lý hiện tại, khu đất này có một con đường khả thi để hình thành dự án nhà ở thương mại hay không?”
Đây mới là vấn đề cần làm rõ trước khi doanh nghiệp quyết định mua đất, tiếp tục gom đất hoặc bỏ thêm nguồn lực để phát triển dự án.
Tư vấn rà soát quỹ đất và dự án theo Nghị quyết 171
Với một khu đất cụ thể, chúng tôi không chỉ xác định loại đất có thuộc trường hợp áp dụng Nghị quyết 171 hay không, mà rà soát tổng thể đất đai – quy hoạch – đầu tư – khả năng hình thành dự án và những điểm nghẽn có thể ảnh hưởng đến quyết định đầu tư.
Từ kinh nghiệm tại Bộ Kế hoạch và Đầu tư đến thực tiễn triển khai tại Vingroup và các doanh nghiệp bất động sản hàng đầu, chúng tôi đồng hành cùng chủ đầu tư trong việc đánh giá quỹ đất và xây dựng con đường pháp lý để triển khai dự án.