Khu đất không có đất ở làm dự án nhà ở thương mại được không? Đây là câu hỏi nhiều chủ đầu tư quan tâm khi nghiên cứu quỹ đất theo cơ chế thí điểm tại Nghị quyết 171/2024/QH15. Điểm đáng chú ý là việc khu đất hiện không có đất ở chưa đồng nghĩa với việc không thể phát triển dự án nhà ở thương mại. Vấn đề cần kiểm tra là loại đất, quy hoạch, điều kiện áp dụng Nghị quyết 171 và khả năng đưa khu đất vào danh mục thực hiện dự án thí điểm
Xem tổng quan: Nghị quyết 171/2024/QH15 – Điều kiện, loại đất và cơ chế thực hiện dự án nhà ở thương mại →
1. Nghị quyết 171 cho phép xem xét dự án trên khu đất không có đất ở
Cơ sở pháp lý quan trọng nằm tại khoản 3 Điều 3 Nghị quyết 171/2024/QH15.
Theo đó, tổ chức kinh doanh bất động sản thực hiện dự án thí điểm đáp ứng các điều kiện theo Nghị quyết được nhận chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với một, một số hoặc các loại đất gồm:
- Đất nông nghiệp;
- Đất phi nông nghiệp không phải đất ở;
- Đất ở và đất khác trong cùng thửa đất đối với trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất.
Như vậy, khu đất không có đất ở vẫn có cơ sở để nghiên cứu thực hiện dự án nhà ở thương mại theo Nghị quyết 171.
Tuy nhiên, loại đất mới là điều kiện đầu tiên cần kiểm tra. Dự án còn phải đáp ứng các điều kiện khác của cơ chế thí điểm.
Xem chi tiết: Loại đất làm dự án nhà ở thương mại theo Nghị quyết 171 →
2. Bước đầu tiên: Rà soát pháp lý khu đất
Trước khi nghiên cứu thủ tục dự án, cần xác định chính xác hiện trạng pháp lý của khu đất.
Các nội dung cần kiểm tra gồm:
- Khu đất gồm những loại đất nào;
- Ai đang có quyền sử dụng đất;
- Nguồn gốc sử dụng đất;
- Hình thức giao đất, cho thuê đất;
- Thời hạn sử dụng đất;
- Tình trạng cấp Giấy chứng nhận;
- Thế chấp, tranh chấp hoặc hạn chế quyền sử dụng đất;
- Phần diện tích doanh nghiệp đã có và phần diện tích cần tiếp tục nhận quyền sử dụng đất.
Từ kết quả này mới xác định được trường hợp áp dụng và phương án hoàn thiện quỹ đất phù hợp.
3. Kiểm tra quy hoạch của khu đất
Đây là bước đặc biệt quan trọng.
Theo điểm a khoản 1 Điều 3 Nghị quyết 171, phạm vi khu đất, thửa đất thực hiện dự án phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị.
Đồng thời, theo điểm b khoản 1 Điều 3, phạm vi khu đất phải phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt.
Do đó, một khu đất dù thuộc loại đất được Nghị quyết 171 cho phép nhưng không phù hợp quy hoạch để phát triển nhà ở thì chưa có cơ sở để triển khai theo phương án dự kiến.
Việc rà soát quy hoạch nên được thực hiện sớm, trước khi doanh nghiệp tiếp tục mua hoặc gom thêm đất.
4. Xác định doanh nghiệp đang có đất hay phải nhận thêm đất
Nghị quyết 171 thí điểm cả trường hợp doanh nghiệp đang có quyền sử dụng đất và trường hợp thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.
Vì vậy cần xác định rõ:
- Doanh nghiệp đã có toàn bộ khu đất;
- Đã có một phần và cần nhận thêm đất;
- Hay chưa có đất và dự kiến thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.
Việc xác định đúng trường hợp ngay từ đầu giúp xây dựng phương án quỹ đất và lộ trình pháp lý phù hợp, tránh triển khai thủ tục theo một phương án nhưng sau đó phải điều chỉnh.
5. Khu đất không có đất ở làm dự án nhà ở thương mại cần đáp ứng điều kiện gì?
Theo điểm c khoản 1 Điều 3 Nghị quyết 171, khu đất thực hiện dự án phải nằm trong danh mục các khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua.
Đồng thời, dự án phải đáp ứng các tiêu chí lựa chọn dự án thí điểm tại Điều 4 Nghị quyết 171, trong đó có tiêu chí về khu vực thực hiện dự án và các giới hạn của cơ chế thí điểm.
Do đó, trước khi đầu tư sâu, cần đánh giá khả năng khu đất đáp ứng điều kiện và tiêu chí để được xem xét đưa vào danh mục thí điểm.
Đây là một trong những mốc quan trọng quyết định khả năng tiếp tục triển khai dự án.
6. Khu đất không có đất ở làm dự án nhà ở thương mại theo lộ trình nào?
Với một khu đất cụ thể, có thể rà soát theo trình tự:
Loại đất → Quyền sử dụng đất → Quy hoạch → Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở → Điều kiện Nghị quyết 171 → Tiêu chí lựa chọn → Danh mục thí điểm → Hoàn thiện quỹ đất → Thủ tục triển khai dự án
Nếu kết quả rà soát cho thấy khu đất có khả năng đáp ứng các điều kiện, doanh nghiệp mới tiếp tục xây dựng phương án đầu tư, quy hoạch và triển khai các thủ tục pháp lý để hình thành dự án.
Xem trình tự thực hiện: Hướng dẫn trình tự thực hiện dự án nhà ở thương mại theo Nghị quyết 171/2024/QH15 →
7. Trường hợp khu đất 20 ha không có đất ở
Giả sử doanh nghiệp đang nghiên cứu một khu đất 20 ha, gồm đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp không phải đất ở.
Trước khi quyết định mua, tiếp tục gom đất hoặc lập hồ sơ dự án, cần rà soát:
- Cơ cấu và pháp lý từng loại đất;
- Quyền sử dụng đất hiện tại;
- Quy hoạch khu đất;
- Khả năng phát triển chức năng nhà ở;
- Điều kiện áp dụng Nghị quyết 171;
- Khả năng đưa khu đất vào danh mục thí điểm;
- Phương án hoàn thiện quỹ đất;
- Lộ trình pháp lý để hình thành dự án.
Kết quả rà soát cần trả lời được ba vấn đề:
Khu đất có khả năng phát triển dự án nhà ở thương mại hay không?
Nếu có, cần thực hiện theo con đường pháp lý nào?
Những điểm nghẽn nào cần xử lý trước khi tiếp tục đầu tư?
Đây là cơ sở để chủ đầu tư quyết định mua đất, tiếp tục hoàn thiện quỹ đất hay dừng phương án đầu tư.
8. Đặc biệt thận trọng trước khi mua khu đất không có đất ở
Nghị quyết 171 mở ra cơ hội đối với khu đất không có đất ở, nhưng không nên chỉ dựa vào thông tin “đất này làm được theo Nghị quyết 171” để quyết định nhận chuyển nhượng.
Trước khi mua khu đất, cần thực hiện rà soát pháp lý để xác định:
- Khu đất có thực sự thuộc trường hợp được áp dụng;
- Quy hoạch có phù hợp;
- Có đáp ứng các điều kiện và tiêu chí của Nghị quyết;
- Có khả năng hoàn thiện quỹ đất;
- Có khả năng được đưa vào danh mục thí điểm;
- Những vướng mắc pháp lý có thể ảnh hưởng đến tiến độ và hiệu quả dự án.
Giá trị đối với nhà đầu tư không chỉ nằm ở loại đất, mà ở khả năng thực tế đưa khu đất từ hiện trạng hiện nay trở thành một dự án nhà ở thương mại có thể triển khai.
9. Kết luận
Vì vậy, khi đánh giá khu đất không có đất ở làm dự án nhà ở thương mại, chủ đầu tư không nên chỉ nhìn vào hiện trạng loại đất mà cần rà soát đồng thời quy hoạch, pháp lý quỹ đất và các điều kiện của Nghị quyết 171/2024/QH15.
Đối với chủ đầu tư, cần đánh giá khu đất theo một chuỗi tổng thể:
Pháp lý đất → Quy hoạch → Điều kiện Nghị quyết 171 → Danh mục thí điểm → Hoàn thiện quỹ đất → Lộ trình triển khai dự án.
Việc rà soát sớm giúp xác định khả năng phát triển dự án, những điểm nghẽn cần xử lý và nguồn lực cần bỏ ra trước khi doanh nghiệp quyết định tiếp tục đầu tư.
Tư vấn rà soát khu đất theo Nghị quyết 171
Với một khu đất cụ thể, chúng tôi rà soát tổng thể đất đai – quy hoạch – điều kiện Nghị quyết 171 – khả năng đưa vào danh mục thí điểm – các điểm nghẽn và lộ trình hình thành dự án.
Mục tiêu là giúp chủ đầu tư xác định sớm khu đất có khả năng phát triển dự án nhà ở thương mại hay không và nếu có thì cần triển khai theo lộ trình nào.
Từ kinh nghiệm tại Bộ Kế hoạch và Đầu tư đến thực tiễn triển khai tại Vingroup và các doanh nghiệp bất động sản hàng đầu, chúng tôi đồng hành cùng chủ đầu tư trong việc đánh giá quỹ đất và xây dựng con đường pháp lý để triển khai dự án.