Câu trả lời là không. Theo quy định hiện hành, dự án bất động sản chưa có quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì chưa đáp ứng điều kiện để chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án.
Đây là vấn đề nhà đầu tư cần kiểm tra ngay từ đầu. Trên thực tế, nhiều bên mới chỉ quan tâm đến quyết định chủ trương đầu tư, quyết định giao đất hoặc thỏa thuận giá chuyển nhượng mà chưa đánh giá đầy đủ tình trạng quy hoạch. Hệ quả là các bên có thể đã ký thỏa thuận, đặt cọc hoặc thanh toán một phần giá trị giao dịch nhưng sau đó hồ sơ chuyển nhượng không được cơ quan nhà nước chấp thuận.
Từ kinh nghiệm tại Bộ Kế hoạch và Đầu tư đến thực tiễn triển khai tại Vingroup và các doanh nghiệp bất động sản hàng đầu, chúng tôi đánh giá một dự án không chỉ dựa trên hồ sơ đã được cấp, mà còn xem xét khả năng hoàn thiện pháp lý và tiếp tục triển khai sau giao dịch. Đối với dự án chưa có quy hoạch chi tiết, vấn đề quan trọng không chỉ là “có được chuyển nhượng hay không”, mà còn phải xác định dự án đang thiếu thủ tục nào, có khả năng phê duyệt quy hoạch hay không và nên lựa chọn cấu trúc giao dịch nào để kiểm soát rủi ro.
1. Quy hoạch chi tiết có phải là điều kiện bắt buộc khi chuyển nhượng dự án?
Có.
Điểm b khoản 1 Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 quy định một trong những điều kiện của dự án bất động sản được chuyển nhượng là:
“Dự án đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt theo quy định…”
Như vậy, việc có quy hoạch chi tiết được phê duyệt là điều kiện pháp lý bắt buộc, không phải tài liệu có thể bổ sung sau khi hoàn tất chuyển nhượng.
Quy định này áp dụng đối với cả:
- Chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản;
- Chuyển nhượng một phần dự án bất động sản.
Do đó, nếu dự án mới chỉ có quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, thông tin quy hoạch, văn bản giới thiệu địa điểm hoặc phương án ý tưởng thì chưa thể coi là đã đáp ứng điều kiện tại điểm b khoản 1 Điều 40.
Căn cứ pháp lý chính là điểm b khoản 1 Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
2. Tại sao pháp luật yêu cầu dự án phải có quy hoạch chi tiết?
Quy hoạch chi tiết là cơ sở xác định cụ thể nội dung và phạm vi của dự án được chuyển nhượng, bao gồm:
- Ranh giới và diện tích dự án;
- Cơ cấu sử dụng đất;
- Chức năng của từng khu đất;
- Mật độ xây dựng;
- Tầng cao công trình;
- Hệ số sử dụng đất;
- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội;
- Quy mô dân số;
- Các hạng mục công trình;
- Khả năng phân chia phần dự án độc lập.
Khi chưa có quy hoạch chi tiết, cơ quan nhà nước chưa có đủ căn cứ để xác định chính xác bên nhận chuyển nhượng sẽ tiếp nhận dự án với quy mô, chức năng và các nghĩa vụ đầu tư như thế nào.
Đặc biệt, khoản 2 Điều 39 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 yêu cầu việc chuyển nhượng phải bảo đảm không làm thay đổi quy hoạch và mục tiêu của dự án, đồng thời bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên liên quan.
Muốn đánh giá việc chuyển nhượng có làm thay đổi quy hoạch hay không thì trước hết dự án phải có quy hoạch được phê duyệt làm căn cứ đối chiếu.
3. Có quyết định chủ trương đầu tư nhưng chưa có quy hoạch chi tiết thì có được chuyển nhượng không?
Không.
Quyết định chủ trương đầu tư và quy hoạch chi tiết là hai điều kiện pháp lý khác nhau.
Theo khoản 1 Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, dự án chuyển nhượng phải đồng thời đáp ứng nhiều điều kiện, trong đó có:
- Đã được quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư;
- Đã được lựa chọn hoặc công nhận chủ đầu tư nếu thuộc trường hợp phải thực hiện thủ tục này;
- Đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt;
- Đã hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng;
- Quyền sử dụng đất không có tranh chấp thuộc trường hợp luật định, không bị kê biên và không bị cấm giao dịch;
- Dự án không bị đình chỉ, chấm dứt hoạt động hoặc có quyết định thu hồi đất;
- Đã giải chấp nếu dự án đang được thế chấp;
- Dự án còn trong thời hạn thực hiện.
Ngoài ra, khoản 3 Điều 40 còn yêu cầu chủ đầu tư chuyển nhượng phải có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng.
Như vậy, có quyết định chủ trương đầu tư không đồng nghĩa với việc dự án đã đủ điều kiện chuyển nhượng. Các điều kiện tại Điều 40 phải được kiểm tra đồng thời, không thể lấy một văn bản để thay thế cho điều kiện còn thiếu.
4. Có quyết định giao đất nhưng chưa có quy hoạch chi tiết thì có được chuyển nhượng không?
Vẫn chưa được chuyển nhượng dự án.
Quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là một trong những điều kiện liên quan đến pháp lý đất đai của dự án. Tuy nhiên, văn bản này không thay thế được quy hoạch chi tiết.
Một dự án có thể đã được giao đất nhưng vẫn chưa đủ điều kiện chuyển nhượng nếu:
- Chưa có quy hoạch chi tiết được phê duyệt;
- Chưa hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;
- Chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai;
- Đang có tranh chấp;
- Đang thế chấp và chưa được giải chấp;
- Đã hết tiến độ thực hiện nhưng chưa được gia hạn;
- Thuộc một trong các trường hợp không đáp ứng Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản.
Do đó, nhà đầu tư không nên chỉ căn cứ vào quyết định giao đất hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất để kết luận dự án đã đủ điều kiện chuyển nhượng.
5. Có quy hoạch phân khu nhưng chưa có quy hoạch chi tiết thì có được chuyển nhượng không?
Không thể chỉ dựa vào quy hoạch phân khu để thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án.
Quy hoạch phân khu chủ yếu xác định định hướng tổ chức không gian, chức năng sử dụng đất và hệ thống hạ tầng ở phạm vi một khu vực. Trong khi đó, quy hoạch chi tiết xác định cụ thể các chỉ tiêu và cách tổ chức xây dựng trong phạm vi dự án.
Điểm b khoản 1 Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 yêu cầu dự án đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt, không quy định rằng quy hoạch phân khu có thể mặc nhiên thay thế điều kiện này.
Vì vậy, nếu hồ sơ dự án mới chỉ có quy hoạch phân khu, nhà đầu tư cần tiếp tục kiểm tra:
- Dự án có thuộc trường hợp phải lập quy hoạch chi tiết không?
- Loại hồ sơ quy hoạch nào được pháp luật chuyên ngành áp dụng đối với dự án?
- Hồ sơ đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hay mới chỉ được thống nhất về nguyên tắc?
- Ranh giới và các chỉ tiêu của dự án đã được xác định đầy đủ chưa?
- Có cần lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết trước khi đề nghị chuyển nhượng không?
Không nên sử dụng tên gọi của hồ sơ để tự kết luận. Cần kiểm tra nội dung, căn cứ ban hành và giá trị pháp lý của từng quyết định quy hoạch.
6. Có thể chuyển nhượng một phần dự án chưa có quy hoạch chi tiết không?
Không. Việc chuyển nhượng một phần dự án còn chịu điều kiện chặt chẽ hơn chuyển nhượng toàn bộ dự án.
Ngoài các điều kiện chung tại khoản 1 Điều 40, điểm h khoản 1 Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 yêu cầu phần dự án chuyển nhượng phải có hạng mục công trình hoặc mục đích sử dụng, kinh doanh có khả năng độc lập với phần dự án còn lại.
Muốn xác định phần dự án có thể hoạt động độc lập hay không, phải làm rõ:
- Ranh giới phần dự án chuyển nhượng;
- Chức năng sử dụng đất;
- Hệ thống giao thông;
- Cấp điện, cấp nước và thoát nước;
- Hạ tầng xã hội;
- Các công trình sử dụng chung;
- Nghĩa vụ đầu tư của từng bên;
- Khả năng vận hành độc lập sau chuyển nhượng.
Nếu chưa có quy hoạch chi tiết, thông thường chưa đủ cơ sở pháp lý và kỹ thuật để xác định rõ những nội dung này. Vì vậy, phần dự án cũng chưa đáp ứng điều kiện chuyển nhượng.
7. Các bên có thể ký hợp đồng chuyển nhượng trước rồi bổ sung quy hoạch sau không?
Các bên có thể ký biên bản ghi nhớ, thỏa thuận nguyên tắc hoặc thỏa thuận đặt ra các điều kiện để chuẩn bị giao dịch. Tuy nhiên, không nên coi những văn bản này là hợp đồng hoàn tất việc chuyển nhượng dự án khi dự án chưa đáp ứng điều kiện pháp luật.
Khoản 3 Điều 42 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định việc ký hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao dự án được thực hiện sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của cơ quan có thẩm quyền.
Do đó, nếu dự án chưa có quy hoạch chi tiết:
- Hồ sơ đề nghị chuyển nhượng có nguy cơ không được chấp thuận;
- Bên mua chưa thể được công nhận thay thế chủ đầu tư;
- Việc thanh toán trước có thể tạo ra rủi ro thu hồi vốn;
- Tranh chấp dễ phát sinh nếu quy hoạch sau này không được phê duyệt hoặc có chỉ tiêu khác với dự kiến;
- Giá trị và hiệu quả tài chính của dự án có thể thay đổi đáng kể sau khi quy hoạch được phê duyệt.
Nếu các bên vẫn muốn chuẩn bị giao dịch, thỏa thuận cần xác định rõ đây là giao dịch có điều kiện. Việc thanh toán, ký hợp đồng chính thức và bàn giao quyền kiểm soát dự án phải gắn với các mốc pháp lý cụ thể, đặc biệt là việc phê duyệt quy hoạch chi tiết và quyết định cho phép chuyển nhượng.
8. Dự án chưa có quy hoạch chi tiết thì nên xử lý như thế nào?
Phương án phù hợp nhất là chưa thực hiện ngay thủ tục chuyển nhượng dự án mà tiến hành theo lộ trình sau:
Bước 1. Rà soát toàn bộ hồ sơ quy hoạch
Cần kiểm tra:
- Quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch tỉnh có liên quan;
- Quy hoạch sử dụng đất;
- Quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch xây dựng;
- Quy hoạch chung và quy hoạch phân khu;
- Văn bản chấp thuận địa điểm;
- Nhiệm vụ quy hoạch;
- Hồ sơ hoặc phương án quy hoạch đã lập;
- Thẩm quyền phê duyệt;
- Các ý kiến của cơ quan chuyên môn.
Mục tiêu là xác định dự án chỉ đang chậm thủ tục phê duyệt hay có vướng mắc căn bản về sự phù hợp quy hoạch.
Bước 2. Đánh giá khả năng phê duyệt quy hoạch chi tiết
Nhà đầu tư cần kiểm tra liệu quy mô và chỉ tiêu dự kiến của dự án có phù hợp với quy hoạch cấp trên, hạ tầng khu vực và quyết định chủ trương đầu tư hay không.
Nếu không đánh giá nội dung này, bên nhận chuyển nhượng có thể định giá dự án theo một phương án sản phẩm không được cơ quan nhà nước chấp thuận.
Bước 3. Hoàn thành thủ tục quy hoạch trước khi chuyển nhượng
Chủ đầu tư hiện tại cần phối hợp với cơ quan có thẩm quyền để lập, thẩm định và phê duyệt hồ sơ quy hoạch theo quy định.
Sau khi có quyết định phê duyệt, các bên mới có đủ căn cứ để:
- Xác định chính xác quy mô dự án;
- Tính toán số lượng sản phẩm;
- Rà soát tổng mức đầu tư;
- Đánh giá hiệu quả tài chính;
- Xác định giá trị chuyển nhượng;
- Hoàn thiện các điều kiện còn lại tại Điều 40.
Bước 4. Chỉ thanh toán theo các điều kiện pháp lý đã được kiểm chứng
Nếu các bên ký thỏa thuận trước, việc thanh toán cần gắn với từng điều kiện tiên quyết, chẳng hạn:
- Quy hoạch chi tiết được phê duyệt;
- Dự án được gia hạn tiến độ nếu cần;
- Hoàn thành giải phóng mặt bằng;
- Hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai;
- Giải chấp dự án;
- Được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng.
Không nên thanh toán phần lớn giá trị giao dịch chỉ dựa trên cam kết rằng quy hoạch “sẽ được phê duyệt”.
9. Có thể mua công ty đang sở hữu dự án thay vì chuyển nhượng dự án không?
Đây là phương án thường được xem xét khi dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng trực tiếp.
Theo cấu trúc này, nhà đầu tư không nhận chuyển nhượng dự án mà nhận chuyển nhượng phần vốn góp hoặc cổ phần trong doanh nghiệp đang là chủ đầu tư. Pháp nhân thực hiện dự án về nguyên tắc vẫn tồn tại; thay đổi chủ yếu diễn ra ở cấp chủ sở hữu hoặc cổ đông của doanh nghiệp.
Tuy nhiên, M&A doanh nghiệp không làm cho những thiếu sót pháp lý của dự án biến mất. Sau giao dịch, doanh nghiệp dự án vẫn phải tiếp tục hoàn thiện quy hoạch chi tiết và các thủ tục còn thiếu.
Bên mua còn có thể tiếp nhận cả:
- Nghĩa vụ tài chính;
- Khoản vay và tài sản bảo đảm;
- Tranh chấp;
- Vi phạm về đất đai, xây dựng hoặc thuế;
- Hợp đồng đã ký với đối tác;
- Nghĩa vụ đối với khách hàng;
- Rủi ro về tiến độ và khả năng bị chấm dứt dự án.
Vì vậy, không nên sử dụng M&A doanh nghiệp chỉ để “lách” điều kiện chuyển nhượng dự án. Đây phải là một cấu trúc giao dịch độc lập, được thẩm định đầy đủ về doanh nghiệp, dự án, đất đai, quy hoạch, tài chính, thuế và nghĩa vụ với các bên liên quan.
10. Nhà đầu tư cần kiểm tra gì trước khi giao dịch?
Đối với dự án chưa có quy hoạch chi tiết, bên mua cần trả lời tối thiểu các câu hỏi sau:
- Dự án có phù hợp với quy hoạch cấp trên không?
- Hồ sơ quy hoạch đã được lập đến giai đoạn nào?
- Cơ quan nào có thẩm quyền phê duyệt?
- Có văn bản nào yêu cầu điều chỉnh quy mô, ranh giới hoặc chỉ tiêu không?
- Quy hoạch dự kiến có thống nhất với quyết định chủ trương đầu tư không?
- Nếu chỉ tiêu quy hoạch thay đổi, hiệu quả tài chính của dự án còn bảo đảm không?
- Dự án có còn trong thời hạn thực hiện không?
- Đất đã được giao, cho thuê hoặc cho phép chuyển mục đích chưa?
- Giải phóng mặt bằng đã hoàn thành chưa?
- Nghĩa vụ tài chính về đất đai đã hoàn thành chưa?
- Dự án có đang thế chấp, tranh chấp hoặc bị xử lý vi phạm không?
- Nên chờ đủ điều kiện chuyển nhượng dự án hay thực hiện M&A doanh nghiệp?
Giá trị của việc thẩm định không chỉ nằm ở kết luận dự án “đủ” hay “chưa đủ” điều kiện. Điều quan trọng hơn là xác định được điều kiện còn thiếu có thể hoàn thành hay không, trong thời gian bao lâu, với chi phí nào và rủi ro thuộc về bên nào.
11. Kết luận
Dự án bất động sản chưa có quy hoạch chi tiết được phê duyệt thì chưa đủ điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án, căn cứ điểm b khoản 1 Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Trong trường hợp này, nhà đầu tư không nên chỉ ký hợp đồng và chờ bổ sung hồ sơ sau. Cần rà soát khả năng phê duyệt quy hoạch, hoàn thiện các điều kiện chuyển nhượng và thiết kế cơ chế thanh toán theo từng mốc pháp lý.
Nếu lựa chọn M&A doanh nghiệp thay cho chuyển nhượng dự án, giao dịch phải được thẩm định như một thương vụ mua doanh nghiệp, bởi bên mua có thể tiếp nhận toàn bộ quyền lợi, nghĩa vụ và rủi ro pháp lý đang tồn tại trong pháp nhân chủ đầu tư.
Liên hệ tư vấn
Nếu Bạn đang xem xét nhận chuyển nhượng một dự án chưa hoàn thiện quy hoạch hoặc cần lựa chọn giữa chuyển nhượng dự án và M&A doanh nghiệp, hãy liên hệ với chúng tôi để được rà soát hồ sơ và xây dựng cấu trúc giao dịch phù hợp.
PHÁP LÝ BẤT ĐỘNG SẢN
🌐 Website: https://phaplybatdongsan.vn
📞 Hotline: 098.52.54.118
Từ kinh nghiệm tại Bộ Kế hoạch và Đầu tư đến thực tiễn triển khai tại Vingroup và các doanh nghiệp bất động sản hàng đầu, chúng tôi đồng hành cùng nhà đầu tư từ giai đoạn thẩm định dự án, nhận diện rủi ro, lựa chọn cấu trúc giao dịch đến hoàn thiện thủ tục và tiếp tục triển khai dự án sau M&A.
Căn cứ pháp lý
- Điều 39 Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15: nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án;
- Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15: điều kiện chuyển nhượng;
- Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15: thẩm quyền cho phép chuyển nhượng;
- Điều 42 Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15: thủ tục chuyển nhượng;
- Nghị định số 96/2024/NĐ-CP: quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.
Xin mời xem thêm các bài viết:
- M&A dự án bất động sản: Thẩm định pháp lý và tư vấn chiến lược
- Điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản
- Dự án chưa giải phóng mặt bằng có được chuyển nhượng không?
- Dự án đang thế chấp ngân hàng có được chuyển nhượng không?
- Chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai có được chuyển nhượng không?
- Điều kiện chuyển nhượng một phần dự án bất động sản.
- Thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản.
- M&A doanh nghiệp hay chuyển nhượng dự án bất động sản?