Dự án chưa được chấp thuận đầu tư có đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật?
Trong quá trình nghiên cứu và phát triển dự án, nhiều nhà đầu tư muốn chuyển nhượng dự án ngay từ giai đoạn đầu khi dự án mới được khảo sát, lập quy hoạch hoặc đang hoàn thiện thủ tục đầu tư.
Do đó, một câu hỏi thường gặp là:
Dự án chưa có quyết định chấp thuận đầu tư có được chuyển nhượng không?
Đây là điều kiện pháp lý đầu tiên mà cơ quan nhà nước xem xét khi giải quyết hồ sơ chuyển nhượng dự án bất động sản.
Bài viết dưới đây sẽ phân tích quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và những vấn đề chủ đầu tư cần lưu ý.
Căn cứ pháp lý
Theo điểm a khoản 1 Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, điều kiện để chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản là:
“Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư.”
Từ quy định trên có thể kết luận:
Dự án chưa có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, chưa được chấp thuận đầu tư hoặc chưa được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (đối với trường hợp phải cấp) thì không đủ điều kiện để thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản.
Vì sao pháp luật quy định như vậy?
Việc chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư hoặc cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư là căn cứ để Nhà nước xác nhận dự án được phép triển khai theo quy định của pháp luật.
Đây cũng là cơ sở xác định:
- Chủ đầu tư của dự án.
- Quy mô, mục tiêu và địa điểm đầu tư.
- Tiến độ thực hiện dự án.
- Các nghĩa vụ mà chủ đầu tư phải thực hiện.
Nếu dự án chưa hoàn thành bước này thì chưa đủ cơ sở pháp lý để thực hiện việc chuyển nhượng.
Chủ đầu tư cần rà soát những nội dung gì?
Trước khi nghiên cứu phương án chuyển nhượng, chủ đầu tư nên kiểm tra:
- Dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư hay chưa.
- Dự án có thuộc trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hay không.
- Nội dung văn bản chấp thuận còn hiệu lực hay đã được điều chỉnh.
- Các điều kiện chuyển nhượng khác theo Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản.
Việc rà soát đầy đủ sẽ giúp xác định chính xác dự án đã đủ điều kiện chuyển nhượng hay chưa.
Phương án xử lý trong thực tế
Nếu dự án chưa có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chưa được chấp thuận đầu tư, chủ đầu tư không thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.
Trong trường hợp nhà đầu tư khác có nhu cầu tham gia dự án từ giai đoạn này, các bên có thể nghiên cứu những phương án giao dịch khác phù hợp với quy định của pháp luật, chẳng hạn như chuyển nhượng phần vốn góp hoặc cổ phần của doanh nghiệp đang thực hiện dự án (M&A doanh nghiệp).
Sau khi hoàn tất giao dịch M&A, doanh nghiệp tiếp tục thực hiện các thủ tục đầu tư đối với dự án theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, phương án này cần được đánh giá trên cơ sở hồ sơ pháp lý cụ thể của từng dự án và không đồng nghĩa với việc đã thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản.
Góc nhìn từ thực tiễn
Nhiều nhà đầu tư thường nhầm lẫn giữa chuyển nhượng dự án bất động sản và M&A doanh nghiệp có dự án.
Đây là hai hình thức giao dịch hoàn toàn khác nhau.
Đối với dự án chưa đáp ứng điều kiện chuyển nhượng theo Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản, việc lựa chọn đúng phương án giao dịch ngay từ đầu sẽ giúp hạn chế rủi ro pháp lý và tránh phải điều chỉnh lại toàn bộ kế hoạch đầu tư.
Những sai sót chủ đầu tư thường gặp
Qua thực tiễn tư vấn, chúng tôi nhận thấy nhiều chủ đầu tư thường gặp một số sai sót như:
- Cho rằng chỉ cần có quy hoạch là có thể chuyển nhượng dự án.
- Nhầm lẫn giữa chuyển nhượng dự án và chuyển nhượng doanh nghiệp.
- Đàm phán giao dịch khi dự án chưa hoàn thành thủ tục đầu tư.
- Không đánh giá đầy đủ điều kiện chuyển nhượng theo Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản.
Những sai sót này có thể làm kéo dài quá trình giao dịch và phát sinh nhiều chi phí không cần thiết.
Chúng tôi có thể hỗ trợ Bạn
Từ kinh nghiệm tại Bộ Kế hoạch và Đầu tư (nay là Bộ Tài chính) đến thực tiễn triển khai tại Vingroup, chúng tôi không chỉ phân tích quy định của pháp luật mà còn đồng hành cùng chủ đầu tư lựa chọn phương án pháp lý phù hợp và xử lý các vướng mắc trong quá trình phát triển dự án.
Chúng tôi có thể hỗ trợ:
- Rà soát điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản.
- Đánh giá hồ sơ pháp lý của dự án.
- Phân tích khả năng thực hiện chuyển nhượng dự án hoặc M&A doanh nghiệp.
- Xây dựng phương án giao dịch phù hợp với từng giai đoạn của dự án.
- Đồng hành cùng chủ đầu tư trong quá trình làm việc với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Liên hệ tư vấn
Nếu Bạn đang nghiên cứu phương án chuyển nhượng dự án hoặc cần rà soát điều kiện pháp lý trước khi thực hiện giao dịch, hãy liên hệ với chúng tôi để được hỗ trợ.
PHÁP LÝ BẤT ĐỘNG SẢN
🌐 Website: https://phaplybatdongsan.vn
📞 Hotline: 098.52.54.118
Chúng tôi sẵn sàng đồng hành cùng chủ đầu tư từ giai đoạn rà soát hồ sơ pháp lý, xây dựng phương án giao dịch đến hoàn thiện các thủ tục đầu tư và chuyển nhượng dự án theo quy định của pháp luật.
Xin mời xem thêm các bài viết:
- M&A dự án bất động sản: Thẩm định pháp lý và tư vấn chiến lược
- Điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản
- Dự án chưa giải phóng mặt bằng có được chuyển nhượng không?
- Dự án đang thế chấp ngân hàng có được chuyển nhượng không?
- Chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai có được chuyển nhượng không?
- Điều kiện chuyển nhượng một phần dự án bất động sản.
- Thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản.
- M&A doanh nghiệp hay chuyển nhượng dự án bất động sản?