Dự án chưa hoàn thành giải phóng mặt bằng có đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật?
Trong quá trình triển khai dự án bất động sản, nhiều chủ đầu tư có nhu cầu chuyển nhượng dự án để thu hồi vốn, tái cơ cấu danh mục đầu tư hoặc tìm kiếm đối tác tiếp tục phát triển dự án. Tuy nhiên, không ít dự án vẫn đang trong giai đoạn bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nên chưa hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng.
Đây là một trong những vướng mắc phổ biến nhất khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản.
Từ kinh nghiệm tại Bộ Kế hoạch và Đầu tư (nay là Bộ Tài chính) đến thực tiễn triển khai tại Vingroup, chúng tôi không chỉ phân tích quy định của pháp luật mà còn đồng hành cùng chủ đầu tư lựa chọn phương án pháp lý phù hợp và xử lý các vướng mắc trong quá trình phát triển dự án.
Bài viết dưới đây sẽ phân tích quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và những vấn đề chủ đầu tư cần lưu ý đối với trường hợp dự án chưa hoàn thành giải phóng mặt bằng.
Căn cứ pháp lý
Theo điểm c khoản 1 Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, một trong những điều kiện để chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản là:
Đã hoàn thành việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với toàn bộ dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng theo quy định của pháp luật. Đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì còn phải hoàn thành đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ của dự án đã được phê duyệt.
Như vậy, hoàn thành công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là một trong những điều kiện bắt buộc để thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản.
Dự án chưa giải phóng mặt bằng có được chuyển nhượng không?
Căn cứ quy định nêu trên, trường hợp dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng chưa hoàn thành việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thì chưa đáp ứng điều kiện để thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản.
Đây là điều kiện pháp lý được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét khi giải quyết hồ sơ chấp thuận chuyển nhượng dự án.
Do đó, trước khi thực hiện giao dịch, chủ đầu tư cần rà soát đầy đủ tình trạng giải phóng mặt bằng để xác định dự án đã đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật hay chưa.
Trường hợp chuyển nhượng một phần dự án
Đối với trường hợp chuyển nhượng một phần dự án, việc đã hoàn thành giải phóng mặt bằng đối với phần diện tích dự kiến chuyển nhượng mới chỉ đáp ứng một trong các điều kiện theo Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản.
Ngoài điều kiện về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, phần dự án chuyển nhượng còn phải đáp ứng các điều kiện khác như:
- Có thể hoạt động độc lập.
- Phù hợp với quy hoạch được phê duyệt.
- Không thuộc trường hợp bị đình chỉ hoặc thu hồi.
- Đáp ứng đầy đủ các điều kiện khác theo Luật Kinh doanh bất động sản và các quy định pháp luật có liên quan.
Vì vậy, chủ đầu tư cần rà soát toàn diện hồ sơ pháp lý trước khi quyết định phương án chuyển nhượng một phần dự án.
Vì sao pháp luật quy định điều kiện này?
Giải phóng mặt bằng là cơ sở để xác lập quỹ đất sạch và bảo đảm dự án đủ điều kiện tiếp tục triển khai.
Việc yêu cầu hoàn thành công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trước khi chuyển nhượng nhằm:
- Bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người có đất bị thu hồi.
- Xác định rõ phạm vi khu đất được chuyển nhượng.
- Làm rõ quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.
- Hạn chế tranh chấp trong quá trình tiếp tục triển khai dự án.
- Bảo đảm tính khả thi của dự án sau khi chuyển nhượng.
Đây là một trong những điều kiện quan trọng để cơ quan nhà nước xem xét chấp thuận việc chuyển nhượng dự án.
Phương án xử lý khi dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng
Trường hợp dự án chưa hoàn thành việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nên chưa đáp ứng điều kiện chuyển nhượng theo Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư cần đánh giá lại phương án giao dịch.
Trong thực tiễn, nhiều giao dịch được thực hiện theo hướng M&A doanh nghiệp thay vì chuyển nhượng dự án.
Theo phương án này:
- Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng phần vốn góp hoặc cổ phần của doanh nghiệp đang là chủ đầu tư dự án.
- Chủ đầu tư của dự án không thay đổi, vẫn là doanh nghiệp đã được cơ quan nhà nước chấp thuận.
- Doanh nghiệp tiếp tục thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng và hoàn thiện các điều kiện pháp lý của dự án.
- Sau khi dự án đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định, doanh nghiệp tiếp tục triển khai đầu tư hoặc thực hiện các giao dịch tiếp theo theo nhu cầu của nhà đầu tư.
Đây không phải là thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản, mà là giao dịch nhận chuyển nhượng doanh nghiệp. Việc lựa chọn phương án nào cần được đánh giá trên cơ sở tình trạng pháp lý của dự án, cơ cấu doanh nghiệp và mục tiêu của các bên.
Những nội dung chủ đầu tư nên rà soát
Trước khi lựa chọn phương án giao dịch, chủ đầu tư nên rà soát:
- Tiến độ bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
- Phạm vi diện tích đã hoàn thành giải phóng mặt bằng.
- Quy hoạch của dự án.
- Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư.
- Quyết định giao đất hoặc cho thuê đất.
- Nghĩa vụ tài chính về đất đai.
- Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án.
- Khả năng áp dụng phương án M&A doanh nghiệp.
Việc rà soát đầy đủ sẽ giúp lựa chọn đúng phương án giao dịch, hạn chế rủi ro pháp lý và rút ngắn thời gian thực hiện.
Góc nhìn từ thực tiễn
Trong quá trình tư vấn, chúng tôi nhận thấy nhiều giao dịch kéo dài không phải do các bên không đạt được thỏa thuận về giá mà do lựa chọn chưa đúng cấu trúc giao dịch.
Có dự án đã đáp ứng đầy đủ điều kiện để thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án theo Luật Kinh doanh bất động sản.
Ngược lại, cũng có nhiều dự án chưa hoàn thành giải phóng mặt bằng hoặc còn tồn tại các vướng mắc về đất đai, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính. Đối với những trường hợp này, việc tiếp tục thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án sẽ chưa đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật.
Việc đánh giá đúng tình trạng pháp lý của dự án và lựa chọn đúng phương án giao dịch ngay từ đầu sẽ giúp chủ đầu tư giảm đáng kể thời gian, chi phí và hạn chế các rủi ro trong quá trình thực hiện.
Chúng tôi có thể hỗ trợ Bạn
Chúng tôi đồng hành cùng chủ đầu tư trong toàn bộ quá trình chuẩn bị và thực hiện giao dịch, bao gồm:
- Rà soát điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản.
- Đánh giá khả năng thực hiện thủ tục chuyển nhượng.
- Phân tích, lựa chọn phương án chuyển nhượng dự án hoặc M&A doanh nghiệp phù hợp.
- Xây dựng lộ trình xử lý các vướng mắc về đầu tư, đất đai, giải phóng mặt bằng, quy hoạch và xây dựng.
- Đồng hành trong quá trình đàm phán, hoàn thiện hồ sơ và làm việc với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
📞 Hotline: 098.52.54.118
🌐 Website: phaplybatdongsan.vn
Bài viết liên quan
- Điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản.
- Điều kiện chuyển nhượng một phần dự án bất động sản.
- Dự án đang thế chấp ngân hàng có được chuyển nhượng không?
- Chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai có được chuyển nhượng không?
- Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng cần đáp ứng điều kiện gì?
- Thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản.
- M&A doanh nghiệp hay chuyển nhượng dự án bất động sản?