Xác định giá bán nhà ở xã hội: Chủ đầu tư được chủ động đến đâu?
Xác định giá bán nhà ở xã hội là một trong những vấn đề doanh nghiệp đặc biệt quan tâm khi tính toán hiệu quả đầu tư dự án.
Khác với nhà ở thương mại, chủ đầu tư nhà ở xã hội không được tự do định giá theo thị trường. Giá bán, giá thuê mua phải được xác định trên cơ sở chi phí được pháp luật cho phép và lợi nhuận định mức.
Đáng chú ý, đối với trường hợp áp dụng Nghị quyết 201/2025/QH15, chủ đầu tư được tự xây dựng, thuê tư vấn thẩm tra và phê duyệt giá trước khi bán, cho thuê mua; sau khi công trình hoàn thành, giá sẽ được kiểm tra trên cơ sở kết quả kiểm toán, quyết toán.
Như vậy, doanh nghiệp được chủ động hơn trong xác định giá bán nhà ở xã hội, nhưng đồng thời phải chịu trách nhiệm lớn hơn đối với tính chính xác của chi phí và hiệu quả tài chính của dự án.
Để có cái nhìn tổng thể về quá trình đầu tư, từ quỹ đất, giao chủ đầu tư, quy hoạch, GPMB đến xây dựng và bán hàng, xem thêm: Trình tự, thủ tục triển khai dự án nhà ở xã hội từ A–Z.
Xác định giá bán nhà ở xã hội dựa trên nguyên tắc nào?
Trước hết cần hiểu rằng: chủ đầu tư được tự phê duyệt giá không có nghĩa là được tự do quyết định giá bán.
Theo Điều 87 Luật Nhà ở 2023, giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội phải được xác định theo nguyên tắc luật định.
Đối với giá bán, khoản 1 Điều 87 Luật Nhà ở 2023 quy định việc xác định giá phải tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, các khoản chi phí hợp lý, hợp lệ của doanh nghiệp liên quan trực tiếp đến dự án và lợi nhuận định mức theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023.
Đồng thời, một số khoản ưu đãi của Nhà nước và kinh phí bảo trì do người mua phải nộp không được tính vào giá bán theo quy định.
Đối với giá thuê mua nhà ở xã hội, nguyên tắc xác định được quy định tại khoản 2 Điều 87 Luật Nhà ở 2023.
Có thể hiểu ngắn gọn:
Giá bán NƠXH = Chi phí hợp pháp được tính vào dự án + Lợi nhuận định mức.
Vì vậy, vấn đề quan trọng đối với doanh nghiệp không chỉ là “thực tế đã bỏ ra bao nhiêu tiền”, mà còn là “những khoản chi nào đủ căn cứ pháp lý để được tính vào giá bán”.
Chủ đầu tư tự xác định giá bán nhà ở xã hội như thế nào?
Theo khoản 1 Điều 8 Nghị quyết 201/2025/QH15, căn cứ phương pháp xác định giá bán, giá thuê mua và lợi nhuận định mức theo pháp luật về nhà ở, chủ đầu tư thực hiện theo trình tự:
Xây dựng giá → Thuê tư vấn đủ điều kiện năng lực thẩm tra → Chủ đầu tư phê duyệt giá.
Điểm đáng chú ý là chủ đầu tư được tự phê duyệt giá sau khi có kết quả thẩm tra, qua đó chủ động hơn trong phương án tài chính và kế hoạch bán hàng.
Theo khoản 2 Điều 8 Nghị quyết 201/2025/QH15, giá cũng không nhất thiết phải xác định một lần cho toàn bộ dự án mà có thể xác định đối với một hoặc một số công trình; từng giai đoạn hoặc phân kỳ đầu tư; từng dự án thành phần; hoặc toàn bộ dự án.
Quy định này đặc biệt có ý nghĩa với dự án quy mô lớn, được triển khai theo nhiều giai đoạn.
Giá bán nhà ở xã hội phải được công khai trước khi bán
Chủ đầu tư tự phê duyệt giá nhưng giá đó phải được công khai.
Theo khoản 1 Điều 13 Nghị định 192/2025/NĐ-CP, trước thời điểm thông báo tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội 30 ngày, hoặc khi nộp hồ sơ đề nghị thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện bán, cho thuê mua, chủ đầu tư phải gửi đến Sở Xây dựng nơi có dự án:
- Quyết định giá bán, giá thuê mua;
- Hồ sơ xây dựng giá đã được thẩm tra;
- Kết quả thẩm tra.
Các thông tin này được công khai trên Cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh và Trang thông tin điện tử của Sở Xây dựng.
Như vậy, cơ chế xác định giá bán nhà ở xã hội có thể khái quát:
Chủ đầu tư xây dựng giá → Tư vấn thẩm tra → Chủ đầu tư phê duyệt → Công khai giá.
Doanh nghiệp được chủ động xác định giá, nhưng mức giá đó phải minh bạch và tiếp tục chịu hậu kiểm.
Xác định giá bán nhà ở xã hội sau khi công trình hoàn thành
Đây là bước doanh nghiệp cần đặc biệt lưu ý.
Theo khoản 3 Điều 8 Nghị quyết 201/2025/QH15 và khoản 2 Điều 13 Nghị định 192/2025/NĐ-CP, trong thời hạn 180 ngày kể từ ngày nghiệm thu hoàn thành công trình đưa vào sử dụng, chủ đầu tư phải thực hiện kiểm toán nhà nước hoặc kiểm toán độc lập, quyết toán chi phí đầu tư xây dựng và gửi hồ sơ đến Sở Xây dựng.
Theo khoản 3 Điều 13 Nghị định 192/2025/NĐ-CP, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ, Sở Xây dựng căn cứ hồ sơ kiểm toán, quyết toán để có ý kiến bằng văn bản đối với giá bán, giá thuê mua.
Kết quả kiểm tra giá được công khai theo quy định.
Điều này có nghĩa giá chủ đầu tư phê duyệt trước khi bán hàng chưa phải là kết quả cuối cùng. Chi phí thực tế của dự án sau kiểm toán, quyết toán vẫn là cơ sở để hậu kiểm.
Vì vậy, việc xác định giá bán nhà ở xã hội ngay từ đầu cần dựa trên dự toán chi phí có căn cứ pháp lý và sát với chi phí thực tế của dự án.
Giá bán nhà ở xã hội sau hậu kiểm khác giá hợp đồng thì xử lý thế nào?
Theo khoản 3 Điều 8 Nghị quyết 201/2025/QH15 và khoản 4 Điều 13 Nghị định 192/2025/NĐ-CP, có hai trường hợp doanh nghiệp cần đặc biệt lưu ý.
Giá sau hậu kiểm cao hơn giá đã ký hợp đồng
Nếu giá theo kết quả kiểm toán, quyết toán và kiểm tra cao hơn giá đã ký trong hợp đồng, chủ đầu tư không được thu thêm phần chênh lệch từ người mua, thuê mua.
Giá sau hậu kiểm thấp hơn giá đã ký hợp đồng
Nếu giá theo kết quả kiểm toán, quyết toán và kiểm tra thấp hơn giá đã ký trong hợp đồng, chủ đầu tư phải hoàn trả phần chênh lệch cho người mua, thuê mua.
Nhìn từ góc độ doanh nghiệp:
Giá sau hậu kiểm tăng → Không được thu thêm.
Giá sau hậu kiểm giảm → Phải hoàn trả chênh lệch.
Đây chính là rủi ro tài chính đáng lưu ý. Việc xác định giá bán nhà ở xã hội ban đầu vì vậy không đơn thuần là thủ tục pháp lý mà ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận của dự án.
Chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng
Theo khoản 4 Điều 13 Nghị định 192/2025/NĐ-CP, chủ đầu tư không được thu tiền vượt quá 95% giá trị hợp đồng cho đến trước khi người mua được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và chủ đầu tư hoàn thành việc hoàn trả khoản chênh lệch nếu có.
Quy định này không chỉ liên quan đến thủ tục bán hàng mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền của dự án.
Doanh nghiệp vì vậy cần tính phần giá trị chưa được thu này ngay trong phương án tài chính.
Chi phí GPMB có được tính khi xác định giá bán nhà ở xã hội?
Theo khoản 3 Điều 2 Nghị định 261/2025/NĐ-CP, bổ sung khoản 1a Điều 13 Nghị định 192/2025/NĐ-CP, trường hợp chủ đầu tư tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì khoản kinh phí này được tính vào chi phí đầu tư của dự án theo quy định của pháp luật về đất đai.
Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vì vậy có thể tác động trực tiếp đến tổng chi phí đầu tư và việc xác định giá bán nhà ở xã hội.
Tuy nhiên, doanh nghiệp cần lưu ý:
Không phải cứ thực tế đã bỏ tiền GPMB thì mặc nhiên toàn bộ khoản tiền đó được tính vào chi phí dự án.
Khoản ứng trước phải đáp ứng điều kiện pháp luật và gắn với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Do đó, hồ sơ pháp lý của khoản chi cần được kiểm soát ngay từ thời điểm ứng vốn, thay vì chờ đến khi quyết toán mới xử lý.
Trường hợp doanh nghiệp sử dụng chính quỹ đất đang có để phát triển NƠXH có cơ chế riêng. Xem thêm: Sử dụng đất đã có để đầu tư nhà ở xã hội – Được tính vào chi phí?.
Doanh nghiệp cần lưu ý gì khi xác định giá bán nhà ở xã hội?
Điều doanh nghiệp cần quan tâm không chỉ là:
“Giá bán được bao nhiêu?”
Mà quan trọng hơn là:
“Những khoản chi phí nào sẽ được pháp luật chấp nhận khi xác định giá?”
Một khoản chi phí thực tế đã phát sinh nhưng không đủ căn cứ pháp lý để được ghi nhận có thể tác động trực tiếp đến giá bán và lợi nhuận.
Do đó, xác định giá bán nhà ở xã hội thực chất là kết quả của cả quá trình kiểm soát pháp lý chi phí và xây dựng phương án tài chính của dự án:
Pháp lý chi phí → Phương án tài chính → Giá bán dự kiến → Lợi nhuận dự án.
Đồng thời, doanh nghiệp cần tính toán đầy đủ các chính sách ưu đãi được hưởng khi xây dựng phương án đầu tư. Xem thêm: Chính sách ưu đãi mới nhất cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội từ năm 2025.
Kết luận
Cơ chế tại Nghị quyết 201/2025/QH15 giúp chủ đầu tư chủ động hơn trong xác định giá bán nhà ở xã hội:
Xây dựng giá → Thẩm tra → Chủ đầu tư phê duyệt → Công khai → Bán hàng → Kiểm toán, quyết toán → Hậu kiểm.
Tuy nhiên, quyền chủ động đi cùng trách nhiệm tài chính:
Giá sau hậu kiểm cao hơn → Không được thu thêm.
Giá sau hậu kiểm thấp hơn → Phải hoàn trả chênh lệch.
Vì vậy, đối với doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội, quản trị pháp lý của chi phí ngay từ đầu chính là quản trị giá bán và lợi nhuận của dự án.
Tư vấn pháp lý đầu tư dự án nhà ở xã hội
Một dự án nhà ở xã hội không chỉ là bài toán thủ tục. Quỹ đất, quy hoạch, giao chủ đầu tư, GPMB, chính sách ưu đãi, chi phí đầu tư, giá bán và phương án tài chính có quan hệ trực tiếp với nhau.
Nếu doanh nghiệp đang có quỹ đất, đang nghiên cứu đầu tư hoặc gặp vướng mắc trong quá trình triển khai dự án nhà ở xã hội, việc rà soát tổng thể ngay từ đầu sẽ giúp nhận diện sớm rủi ro và lựa chọn phương án triển khai phù hợp.
PHÁP LÝ BẤT ĐỘNG SẢN
Phân tích pháp lý – Góc nhìn thực tiễn – Giải pháp triển khai dự án
Hotline: 098.52.54.118
Email: [email protected]
Website: phaplybatdongsan.vn