Ưu đãi chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội là một trong những vấn đề doanh nghiệp đặc biệt quan tâm khi nghiên cứu hiệu quả đầu tư. Bên cạnh việc miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, pháp luật còn quy định các chính sách về thuế, tín dụng, lợi nhuận, quỹ đất thương mại và hỗ trợ kết nối hạ tầng.
Theo khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không bằng vốn đầu tư công được hưởng nhiều chính sách về đất đai, thuế, tín dụng, lợi nhuận và hạ tầng.
Dưới đây là những chính sách doanh nghiệp cần tính đến ngay từ khi lập phương án đầu tư.
Ưu đãi chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội gồm những gì?
Theo khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023, ưu đãi chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không bằng vốn đầu tư công tập trung vào các chính sách đáng chú ý sau:
1. Miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
Một trong những chính sách quan trọng nhất là chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án theo quy định.
Đáng chú ý, chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Đây là chính sách có thể làm giảm đáng kể chi phí đầu vào của dự án.
2. Được ưu đãi về thuế
Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được hưởng ưu đãi thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế.
Mức ưu đãi cụ thể được xác định theo quy định pháp luật về thuế áp dụng tại thời điểm thực hiện dự án.
3. Được vay vốn với lãi suất ưu đãi
Chủ đầu tư được vay vốn với lãi suất ưu đãi từ các nguồn vốn và chương trình tín dụng dành cho phát triển nhà ở xã hội theo quy định.
Đối với dự án có nhu cầu vốn lớn và thời gian triển khai dài, việc tiếp cận nguồn vốn ưu đãi có thể giúp doanh nghiệp giảm chi phí tài chính và cải thiện dòng tiền.
4. Được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10%
Đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội, chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng theo quy định.
Tuy nhiên, hiệu quả của dự án không chỉ phụ thuộc vào tỷ lệ lợi nhuận định mức mà còn chịu tác động bởi chi phí đầu vào, ưu đãi đất đai, thuế, tín dụng và nguồn thu từ phần diện tích kinh doanh thương mại.
Vì vậy, doanh nghiệp cần đánh giá hiệu quả trên tổng thể phương án đầu tư thay vì chỉ nhìn vào tỷ lệ lợi nhuận 10%.
5. Được dành quỹ đất để kinh doanh thương mại
Chủ đầu tư được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại theo quy định.
Đây là cơ chế quan trọng giúp doanh nghiệp tạo thêm nguồn thu và cải thiện hiệu quả tổng thể của dự án nhà ở xã hội.
Tuy nhiên, phần diện tích này có cơ chế tài chính và nghĩa vụ đất đai riêng, vì vậy cần được tính toán ngay từ giai đoạn lập quy hoạch và phương án đầu tư.
6. Được hỗ trợ đấu nối hệ thống hạ tầng
Theo điểm e khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023, chủ đầu tư được UBND cấp tỉnh hỗ trợ thực hiện đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án với hệ thống hạ tầng kỹ thuật của khu vực, bảo đảm đồng bộ hạ tầng xã hội trong và ngoài phạm vi dự án.
Doanh nghiệp cần làm rõ ngay từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư các hạng mục kết nối hạ tầng và trách nhiệm thực hiện giữa chủ đầu tư với địa phương.
7. Được hưởng các ưu đãi khác theo quy định
Ngoài các chính sách nêu trên, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội còn được hưởng các ưu đãi khác theo quy định của pháp luật.
Đặc biệt, từ năm 2025, Nghị quyết 201/2025/QH15 bổ sung nhiều cơ chế đặc thù nhằm tháo gỡ vướng mắc và rút ngắn thời gian triển khai dự án nhà ở xã hội.
Các cơ chế này không hoàn toàn là ưu đãi tài chính, nhưng có thể mang lại giá trị lớn cho doanh nghiệp thông qua việc rút ngắn thủ tục và thời gian triển khai dự án.
Đáng chú ý là cơ chế giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu trong trường hợp đáp ứng điều kiện; cơ chế về quy hoạch; thủ tục đầu tư xây dựng và xác định giá bán nhà ở xã hội.
Xem thêm: Trình tự, thủ tục triển khai một dự án nhà ở xã hội từ A–Z
Ưu đãi chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội tác động thế nào đến hiệu quả đầu tư?
Đối với doanh nghiệp, biết dự án được hưởng ưu đãi gì mới chỉ là bước đầu. Quan trọng hơn là phải lượng hóa giá trị của từng ưu đãi trong phương án tài chính:
Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn bao nhiêu?
→ Ưu đãi thuế giúp giảm bao nhiêu chi phí?
→ Vốn vay ưu đãi làm giảm chi phí tài chính thế nào?
→ Phần thương mại có thể tạo thêm nguồn thu bao nhiêu?
Khi các yếu tố này được tính toán ngay từ đầu, doanh nghiệp mới có thể đánh giá tương đối chính xác hiệu quả thực tế của dự án nhà ở xã hội.
Đây cũng là lý do ưu đãi chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội cần được xem xét đồng thời với chi phí đầu tư, giá bán và lợi nhuận dự kiến của dự án.
Đặc biệt, không phải mọi khoản chi phí doanh nghiệp bỏ ra đều mặc nhiên được tính vào giá bán. Việc xác định đúng các khoản chi phí được tính vào giá có ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thu hồi vốn và lợi nhuận của dự án.
Xem thêm: Xác định giá bán nhà ở xã hội: Chủ đầu tư cần biết gì?
Doanh nghiệp nên tính toán ưu đãi từ thời điểm nào?
Các chính sách ưu đãi nên được xác định ngay từ khi doanh nghiệp lập phương án đầu tư, thay vì chờ đến khi hoàn thành các thủ tục pháp lý.
Đối với từng chính sách, cần làm rõ:
Cơ sở pháp lý → Điều kiện được hưởng → Giá trị dự kiến → Thời điểm được hưởng → Tác động đến dòng tiền và hiệu quả đầu tư.
Cách tiếp cận này giúp doanh nghiệp tránh trường hợp phương án tài chính ban đầu dự kiến được hưởng một chính sách nhưng khi triển khai thực tế lại không đáp ứng đủ điều kiện.
Quan trọng hơn, việc lượng hóa ưu đãi chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội ngay từ giai đoạn nghiên cứu sẽ giúp doanh nghiệp có cơ sở tốt hơn để quyết định có nên đầu tư dự án hay không.
Kết luận
Nhà nước dành nhiều chính sách hỗ trợ cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, từ miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; ưu đãi thuế; tín dụng; lợi nhuận định mức; khai thác phần diện tích thương mại đến hỗ trợ kết nối hạ tầng.
Nhưng với chủ đầu tư, câu hỏi quan trọng không chỉ là:
“Dự án được hưởng những ưu đãi gì?”
mà phải trả lời được:
“Giá trị thực tế của các ưu đãi là bao nhiêu và chúng tác động thế nào đến hiệu quả đầu tư của dự án?”
Vì vậy, ưu đãi chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội cần được xác định và lượng hóa ngay từ giai đoạn nghiên cứu phương án đầu tư, thay vì chỉ được xem như một danh sách chính sách pháp luật.
TƯ VẤN PHÁP LÝ DỰ ÁN NHÀ Ở XÃ HỘI
PHÁP LÝ BẤT ĐỘNG SẢN hỗ trợ doanh nghiệp rà soát quỹ đất, điều kiện đầu tư, chính sách ưu đãi, phương án pháp lý và trình tự triển khai dự án nhà ở xã hội.