Tư vấn toàn diện từ đánh giá quỹ đất, lựa chọn phương án đầu tư đến triển khai dự án

Một dự án bất động sản không bắt đầu từ việc lập hồ sơ.

Dự án phải bắt đầu từ việc xác định đúng:

Khu đất có thể phát triển dự án gì;
Quy hoạch hiện tại đã phù hợp hay chưa;
Nhà đầu tư có quyền đề xuất và triển khai dự án hay không;
Dự án phải đấu giá, đấu thầu hay có thể thực hiện theo phương án khác;
Trình tự thủ tục nào cần triển khai trước;
Rủi ro pháp lý nào có thể khiến dự án bị đình trệ trong những năm tiếp theo.

Nếu xác định sai ngay từ đầu, doanh nghiệp có thể mất nhiều thời gian và chi phí để lập quy hoạch, chuẩn bị hồ sơ, thỏa thuận nhận chuyển nhượng đất hoặc nghiên cứu dự án nhưng vẫn không đủ điều kiện triển khai.

Chúng tôi tư vấn và đồng hành cùng chủ đầu tư trong toàn bộ quá trình đầu tư dự án bất động sản, từ giai đoạn hình thành ý tưởng đến khi dự án đủ điều kiện triển khai.

Bạn đang có quỹ đất, đang nghiên cứu một dự án hoặc đang gặp vướng mắc trong quá trình thực hiện?

Liên hệ để được đánh giá sơ bộ phương án pháp lý trước khi tiếp tục đầu tư.

Doanh nghiệp thường gặp những vấn đề gì khi bắt đầu một dự án bất động sản?

Trong thực tế, chủ đầu tư thường tìm đến đơn vị tư vấn khi dự án đã phát sinh vướng mắc. Tuy nhiên, nhiều vướng mắc có nguồn gốc từ những quyết định được đưa ra ngay ở giai đoạn đầu.

Các tình huống thường gặp gồm:

Có đất nhưng chưa biết có thể phát triển thành loại dự án nào;
Đất đã phù hợp quy hoạch nhưng chưa xác định được trình tự triển khai;
Đã lập phương án quy hoạch nhưng chưa rõ có phải điều chỉnh các quy hoạch cấp trên;
Chưa xác định dự án phải đấu giá quyền sử dụng đất hay đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư;
Chưa rõ trường hợp nào được chấp thuận nhà đầu tư;
Đã xin chủ trương đầu tư nhưng hồ sơ phải chỉnh sửa nhiều lần;
Dự án có nhiều loại đất, nhiều nguồn gốc sử dụng khác nhau;
Khó xác định phương án giải phóng mặt bằng;
Dự án chậm triển khai, phải điều chỉnh mục tiêu, quy mô hoặc tiến độ;
Đang nghiên cứu mua lại dự án nhưng chưa đánh giá đầy đủ rủi ro pháp lý.

Mỗi dự án có một cấu trúc pháp lý riêng. Không thể áp dụng máy móc một quy trình chung cho mọi khu đất và mọi loại dự án.

Điều quan trọng nhất: xác định đúng “đường đi pháp lý” của dự án

Cùng là một dự án nhà ở, khu đô thị hoặc khu dân cư nhưng phương án triển khai có thể hoàn toàn khác nhau tùy thuộc vào:

Nguồn gốc và hiện trạng sử dụng đất;
Quyền sử dụng đất mà nhà đầu tư đang có;
Mức độ phù hợp với các quy hoạch;
Tính chất và quy mô dự án;
Địa điểm đầu tư;
Phương án giải phóng mặt bằng;
Hình thức lựa chọn nhà đầu tư;
Thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư;
Các điều kiện chuyên ngành liên quan.

Do đó, trước khi lập hồ sơ, doanh nghiệp cần được trả lời rõ ba câu hỏi:

Dự án có khả thi về pháp lý hay không?

Nhà đầu tư nên đi theo phương án nào?

Thứ tự các thủ tục cần thực hiện là gì?

Đây chính là giá trị của bước đánh giá tiền khả thi pháp lý.

Quy trình tư vấn thủ tục đầu tư dự án bất động sản

1. Tiếp nhận thông tin và xác định mục tiêu đầu tư

Chúng tôi trao đổi trực tiếp với chủ đầu tư để làm rõ:

Vị trí và quy mô khu đất;
Hiện trạng sử dụng;
Hồ sơ quyền sử dụng đất;
Mục tiêu phát triển dự án;
Loại hình sản phẩm dự kiến;
Tình trạng quy hoạch;
Các thủ tục đã thực hiện;
Những khó khăn, vướng mắc hiện tại.

Mục tiêu của bước này không chỉ là thu thập hồ sơ mà còn phải hiểu đúng bài toán kinh doanh của nhà đầu tư.

2. Rà soát hiện trạng pháp lý của khu đất

Việc rà soát thường bao gồm:

Nguồn gốc sử dụng đất;
Loại đất và thời hạn sử dụng;
Hình thức giao đất, cho thuê đất;
Tình trạng cấp giấy chứng nhận;
Các giao dịch đã thực hiện;
Tài sản gắn liền với đất;
Nghĩa vụ tài chính đã hoàn thành;
Tranh chấp, thế chấp hoặc hạn chế quyền sử dụng;
Diện tích đất do Nhà nước quản lý xen kẹt trong dự án;
Khả năng nhận chuyển nhượng, chuyển mục đích hoặc thu hồi đất.

Đây là căn cứ để xác định nhà đầu tư có thể tiếp tục nghiên cứu dự án theo hướng nào.

3. Rà soát hệ thống quy hoạch có liên quan

Một dự án bất động sản thường chịu tác động đồng thời của nhiều cấp độ quy hoạch.

Chúng tôi rà soát sự phù hợp giữa:

Quy hoạch tỉnh;
Quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch xây dựng;
Quy hoạch chung;
Quy hoạch phân khu;
Quy hoạch chi tiết;
Quy hoạch sử dụng đất;
Kế hoạch sử dụng đất;
Các quy hoạch chuyên ngành;
Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở nếu dự án có chức năng nhà ở.

Mục tiêu không chỉ là xác định khu đất “có phù hợp quy hoạch” hay không, mà còn phải xác định:

Quy hoạch nào đang là căn cứ trực tiếp;
Quy hoạch nào cần được điều chỉnh;
Trình tự điều chỉnh;
Cơ quan nào có thẩm quyền;
Việc điều chỉnh quy hoạch có ảnh hưởng đến tiến độ dự án hay không.

4. Xác định hình thức triển khai và lựa chọn nhà đầu tư

Đây là một trong những bước quan trọng nhất.

Tùy thuộc tình trạng khu đất và tính chất dự án, cần đánh giá các phương án như:

Đấu giá quyền sử dụng đất;
Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư;
Chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư;
Thực hiện dự án trên cơ sở quyền sử dụng đất hợp pháp của doanh nghiệp;
Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
Hợp tác đầu tư;
Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án;
Thành lập pháp nhân dự án.

Việc lựa chọn sai hình thức có thể khiến toàn bộ hồ sơ phải làm lại, thậm chí làm mất cơ hội đầu tư của doanh nghiệp.

5. Xây dựng lộ trình thủ tục đầu tư

Sau khi rà soát, chúng tôi xây dựng lộ trình phù hợp cho từng dự án.

Lộ trình có thể bao gồm:

Hoàn thiện hoặc điều chỉnh quy hoạch;
Đề xuất dự án đầu tư;
Thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư;
Lựa chọn hoặc công nhận nhà đầu tư;
Thành lập doanh nghiệp dự án nếu cần;
Thực hiện thủ tục đất đai;
Lập và phê duyệt quy hoạch chi tiết;
Thực hiện thủ tục môi trường;
Thẩm định thiết kế và thủ tục xây dựng;
Thực hiện nghĩa vụ tài chính;
Đầu tư xây dựng hạ tầng;
Hoàn thành các điều kiện kinh doanh sản phẩm bất động sản;
Nghiệm thu, bàn giao và vận hành dự án.

Lộ trình sẽ được sắp xếp theo thứ tự ưu tiên, xác định rõ thủ tục nào có thể thực hiện song song và thủ tục nào phải hoàn thành trước.

Các nhóm thủ tục chủ yếu của một dự án bất động sản

Thủ tục về quy hoạch

Rà soát sự phù hợp quy hoạch;
Lập, điều chỉnh quy hoạch;
Lập nhiệm vụ quy hoạch;
Lập quy hoạch chi tiết;
Điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất;
Điều chỉnh chức năng hoặc chỉ tiêu quy hoạch.

Thủ tục về đầu tư

Đề xuất dự án;
Chấp thuận chủ trương đầu tư;
Chấp thuận nhà đầu tư;
Điều chỉnh chủ trương đầu tư;
Điều chỉnh mục tiêu, quy mô, tiến độ và tổng vốn đầu tư;
Ký quỹ hoặc bảo đảm thực hiện dự án.

Thủ tục lựa chọn nhà đầu tư

Đánh giá trường hợp phải đấu giá;
Đánh giá trường hợp phải đấu thầu;
Lập hồ sơ đề xuất dự án;
Chuẩn bị hồ sơ mời quan tâm, mời thầu;
Đánh giá điều kiện chấp thuận nhà đầu tư.

Thủ tục về đất đai

Thu hồi đất;
Giao đất, cho thuê đất;
Chuyển mục đích sử dụng đất;
Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
Xác định giá đất;
Thực hiện nghĩa vụ tài chính;
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thủ tục về nhà ở và kinh doanh bất động sản

Công nhận hoặc xác định chủ đầu tư;
Thực hiện chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở;
Xác định cơ cấu sản phẩm;
Điều kiện huy động vốn;
Điều kiện bán, cho thuê, cho thuê mua;
Bảo lãnh, công khai thông tin và ký hợp đồng.

Thủ tục về xây dựng và môi trường

Khảo sát;
Lập dự án đầu tư xây dựng;
Thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi;
Thẩm định thiết kế;
Cấp phép xây dựng;
Thủ tục môi trường;
Phòng cháy chữa cháy;
Nghiệm thu công trình.

Dịch vụ tư vấn của chúng tôi

Đánh giá tiền khả thi pháp lý

Phù hợp với doanh nghiệp đang có quỹ đất hoặc đang xem xét mua một khu đất để phát triển dự án.

Kết quả tư vấn tập trung vào:

Dự án có thể triển khai hay không;
Loại hình dự án phù hợp;
Các điều kiện cần đáp ứng;
Hình thức lựa chọn nhà đầu tư;
Những thủ tục phải thực hiện;
Các rủi ro lớn cần xử lý;
Lộ trình pháp lý dự kiến.

Tư vấn triển khai dự án từ đầu

Chúng tôi hỗ trợ:

Xây dựng phương án đầu tư;
Rà soát và hoàn thiện hồ sơ;
Tư vấn làm việc với cơ quan có thẩm quyền;
Phối hợp với đơn vị quy hoạch, xây dựng, môi trường;
Theo dõi và xử lý các vấn đề phát sinh;
Cập nhật lộ trình theo tiến độ thực tế.

Rà soát dự án đang thực hiện

Phù hợp với dự án đã có chủ trương hoặc đã triển khai một phần nhưng:

Chậm tiến độ;
Hồ sơ chưa đồng bộ;
Cần điều chỉnh;
Chưa hoàn thành thủ tục đất đai;
Chưa xác định được bước tiếp theo;
Có nguy cơ bị thanh tra, kiểm tra hoặc chấm dứt hoạt động.

Xử lý vướng mắc pháp lý

Chúng tôi rà soát nguyên nhân và đề xuất phương án xử lý đối với các vướng mắc như:

Mâu thuẫn giữa các quy hoạch;
Chưa xác định được hình thức lựa chọn nhà đầu tư;
Vướng nguồn gốc và hiện trạng đất;
Vướng giải phóng mặt bằng;
Chậm giao đất hoặc xác định giá đất;
Phải điều chỉnh chủ trương đầu tư;
Dự án chậm tiến độ;
Vướng thủ tục xây dựng, môi trường hoặc nhà ở.

Thẩm định pháp lý dự án M&A

Trước khi mua lại dự án hoặc doanh nghiệp dự án, nhà đầu tư cần đánh giá:

Tính hợp pháp của quá trình hình thành dự án;
Quyền của nhà đầu tư hiện hữu;
Điều kiện chuyển nhượng;
Nghĩa vụ tài chính;
Tranh chấp và cam kết với bên thứ ba;
Rủi ro về đất đai, quy hoạch, xây dựng;
Khả năng tiếp tục triển khai sau giao dịch.

Giá trị khác biệt của chúng tôi

Kinh nghiệm từ cơ quan quản lý nhà nước

Quá trình công tác tại Bộ Kế hoạch và Đầu tư giúp chúng tôi hiểu sâu cơ chế xây dựng chính sách, trình tự xử lý hồ sơ và cách các cơ quan có thẩm quyền đánh giá một dự án đầu tư.

Nhờ đó, hồ sơ không chỉ được xem xét dưới góc độ “đủ thành phần” mà còn được đánh giá về:

Cơ sở pháp lý;
Tính logic của phương án;
Sự phù hợp giữa các thủ tục;
Khả năng được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận;
Các nội dung có thể bị yêu cầu giải trình hoặc bổ sung.

Kinh nghiệm từ phía chủ đầu tư lớn

Quá trình làm việc tại Vingroup giúp chúng tôi hiểu cách doanh nghiệp phát triển dự án tổ chức công việc, kiểm soát tiến độ, phối hợp giữa các bộ phận và giải quyết vấn đề trong môi trường đầu tư thực tế.

Chúng tôi không chỉ nhìn hồ sơ dưới góc độ pháp luật mà còn xem xét:

Tính khả thi kinh doanh;
Tiến độ triển khai;
Chi phí cơ hội;
Khả năng giải phóng mặt bằng;
Mối liên hệ giữa pháp lý, tài chính và thiết kế dự án;
Các quyết định mà lãnh đạo doanh nghiệp cần đưa ra.

Kinh nghiệm thanh tra, kiểm tra và xử lý rủi ro

Việc từng tham gia thanh tra, kiểm tra các dự án giúp chúng tôi nhận diện sớm những vấn đề có thể phát sinh trong tương lai.

Một hồ sơ có thể được chấp thuận ở thời điểm hiện tại nhưng vẫn tiềm ẩn rủi ro khi:

Thanh tra;
Kiểm toán;
Điều chỉnh dự án;
Chuyển nhượng;
Huy động vốn;
Cấp giấy chứng nhận cho khách hàng.

Do đó, giải pháp tư vấn luôn hướng đến tính bền vững pháp lý trong toàn bộ vòng đời dự án.

Hiểu cả chính sách và thực tiễn triển khai

Điểm khác biệt quan trọng là khả năng kết nối bốn góc nhìn:

Cơ quan quản lý;
Chủ đầu tư;
Đơn vị tư vấn triển khai;
Cơ quan thanh tra, kiểm tra.

Nhờ đó, chúng tôi có thể hỗ trợ chủ đầu tư xây dựng giải pháp vừa đúng quy định, vừa có khả năng triển khai trong thực tế.

Tư vấn trực tiếp, bảo mật thông tin

Các dự án bất động sản thường liên quan đến:

Chiến lược đầu tư;
Quỹ đất;
Phương án tài chính;
Đối tác;
Giao dịch M&A;
Vướng mắc nội bộ.

Chúng tôi tư vấn trực tiếp với lãnh đạo doanh nghiệp, bảo mật thông tin và xây dựng phương án riêng cho từng dự án.

Các loại dự án chúng tôi có thể tư vấn

Dự án khu đô thị;
Dự án khu dân cư;
Dự án nhà ở thương mại;
Dự án nhà ở xã hội;
Dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp;
Dự án khu du lịch, nghỉ dưỡng;
Dự án sân golf;
Dự án thương mại, dịch vụ;
Dự án có sử dụng đất;
Dự án đang điều chỉnh;
Dự án thực hiện giao dịch M&A.

Khi nào doanh nghiệp nên thuê tư vấn?

Doanh nghiệp nên thực hiện rà soát pháp lý ngay khi:

Chuẩn bị mua hoặc nhận chuyển nhượng quỹ đất;
Chuẩn bị đề xuất dự án;
Đang nghiên cứu phương án quy hoạch;
Chưa xác định được hình thức lựa chọn nhà đầu tư;
Chuẩn bị xin chấp thuận chủ trương đầu tư;
Đang gặp vướng mắc về đất đai hoặc quy hoạch;
Dự án đã chậm tiến độ;
Chuẩn bị điều chỉnh dự án;
Chuẩn bị mua bán, chuyển nhượng hoặc hợp tác đầu tư;
Muốn đánh giá rủi ro trước khi quyết định tiếp tục bỏ vốn.

Chi phí tư vấn ban đầu thường nhỏ hơn rất nhiều so với chi phí phát sinh khi doanh nghiệp lựa chọn sai phương án hoặc phải làm lại thủ tục.

Quy trình làm việc

Bước 1: Trao đổi sơ bộ

Chủ đầu tư cung cấp thông tin cơ bản về khu đất, dự án và vấn đề cần tư vấn.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Chúng tôi lập danh mục hồ sơ cần rà soát và tiếp nhận tài liệu từ doanh nghiệp.

Bước 3: Đánh giá pháp lý

Rà soát đồng bộ quy hoạch, đầu tư, đất đai, nhà ở, xây dựng và các thủ tục liên quan.

Bước 4: Đề xuất phương án

Xây dựng các phương án, phân tích ưu điểm, hạn chế, điều kiện và rủi ro của từng phương án.

Bước 5: Xây dựng lộ trình

Xác định thứ tự công việc, cơ quan thực hiện, hồ sơ cần chuẩn bị và các mốc tiến độ.

Bước 6: Đồng hành triển khai

Hỗ trợ hoàn thiện hồ sơ, giải trình, phối hợp với các đơn vị tư vấn và xử lý vấn đề phát sinh.

Câu hỏi thường gặp

Có đất phù hợp quy hoạch thì có thể triển khai dự án ngay không?

Chưa chắc. Ngoài quy hoạch, cần rà soát nguồn gốc đất, hình thức lựa chọn nhà đầu tư, điều kiện chấp thuận chủ trương đầu tư, thủ tục đất đai và các quy định chuyên ngành.

Có quyền sử dụng đất thì có được công nhận làm chủ đầu tư không?

Việc xác định nhà đầu tư còn phụ thuộc loại đất, nguồn gốc hình thành quyền sử dụng đất, tính chất dự án và các điều kiện pháp luật có liên quan.

Dự án bất động sản có bắt buộc phải đấu thầu không?

Không phải mọi dự án đều phải đấu thầu. Cần phân tích cụ thể tình trạng đất, cơ chế thu hồi đất, đấu giá và điều kiện chấp thuận nhà đầu tư.

Nên làm quy hoạch trước hay xin chủ trương đầu tư trước?

Không có một câu trả lời áp dụng cho mọi dự án. Trình tự phụ thuộc vào hệ thống quy hoạch hiện có, loại dự án và quy định tại địa phương.

Có thể nhận chuyển nhượng đất rồi xin làm dự án không?

Cần đánh giá loại đất, quy hoạch, khả năng chuyển mục đích, điều kiện nhận chuyển nhượng và phương án lựa chọn nhà đầu tư trước khi giao dịch.

Dự án chậm tiến độ có thể tiếp tục triển khai không?

Cần rà soát nguyên nhân chậm tiến độ, nội dung quyết định đầu tư, tình trạng đất đai, nghĩa vụ tài chính và khả năng điều chỉnh tiến độ.

Có thể mua lại dự án đang vướng pháp lý không?

Có thể, nhưng nhà đầu tư cần thực hiện thẩm định pháp lý đầy đủ và lượng hóa chi phí, thời gian cũng như khả năng xử lý từng vướng mắc trước giao dịch.

Bạn đang chuẩn bị đầu tư một dự án bất động sản?

Hãy rà soát pháp lý trước khi tiếp tục bỏ vốn.

Chúng tôi hỗ trợ chủ đầu tư:

Đánh giá khả năng triển khai dự án;
Xây dựng lộ trình thủ tục đầu tư;
Rà soát quy hoạch và đất đai;
Tư vấn chấp thuận chủ trương đầu tư;
Tư vấn lựa chọn nhà đầu tư;
Hỗ trợ điều chỉnh và gỡ vướng dự án;
Thẩm định pháp lý dự án M&A;
Đồng hành xuyên suốt quá trình triển khai.

📞 Liên hệ tư vấn

Trao đổi sơ bộ về khu đất, tình trạng dự án và vấn đề doanh nghiệp đang gặp phải.

Thông tin dự án được bảo mật và chỉ sử dụng cho mục đích tư vấn.

📞 Hotline: 098.52.54.118

📧 Email: [email protected]

Xin vui lòng xem thêm các bài viết