Thủ tục đầu tư dự án bất động sản theo quy định mới nhất
Một quyết định sai ở giai đoạn chuẩn bị có thể khiến dự án mất thêm nhiều năm để xử lý pháp lý. Ngược lại, nếu lựa chọn đúng phương án ngay từ đầu, nhà đầu tư sẽ tiết kiệm đáng kể thời gian, chi phí và cơ hội kinh doanh.
Với nhiều năm công tác tại Bộ Kế hoạch và Đầu tư – cơ quan chủ trì tham mưu, xây dựng nhiều chính sách pháp luật về đầu tư, đấu thầu và bất động sản – cùng kinh nghiệm trực tiếp triển khai pháp lý các dự án quy mô lớn tại Tập đoàn Vingroup, chúng tôi xin giới thiệu tổng quan quy trình pháp lý của một dự án bất động sản. Quy trình này bao quát toàn bộ các giai đoạn từ nghiên cứu, chuẩn bị đầu tư, thực hiện dự án đến đưa công trình vào khai thác, kinh doanh theo quy định của pháp luật hiện hành, bao gồm các bước chính sau đây:
BƯỚC 1. Rà soát quỹ đất và hiện trạng pháp lý
Thực tế, nhiều doanh nghiệp thường chỉ quan tâm đến vị trí, diện tích hoặc giá chuyển nhượng của khu đất mà chưa đánh giá đầy đủ các yếu tố pháp lý. Điều này có thể dẫn đến việc sau khi hoàn tất giao dịch mới phát hiện khu đất không đáp ứng điều kiện triển khai dự án hoặc phải thay đổi hoàn toàn phương án đầu tư.
Ở giai đoạn này, doanh nghiệp cần làm rõ các nội dung sau:
- Ranh giới và diện tích khu đất;
- Chủ sử dụng đất hiện tại;
- Nguồn gốc hình thành quyền sử dụng đất;
- Loại đất theo hồ sơ địa chính;
- Thời hạn sử dụng đất;
- Tình trạng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Hiện trạng xây dựng trên đất;
- Tình trạng thế chấp, tranh chấp hoặc kê biên;
- Hiện trạng dân cư, công trình và mồ mả;
- Khả năng giải phóng mặt bằng;
- Sự tồn tại của đất công hoặc phần diện tích do Nhà nước quản lý trong phạm vi nghiên cứu.
BƯỚC 2. Rà soát sự phù hợp của dự án với hệ thống quy hoạch
Sau khi xác định hiện trạng khu đất, công việc tiếp theo là đánh giá sự phù hợp với hệ thống quy hoạch.
Nhiều doanh nghiệp chỉ kiểm tra quy hoạch sử dụng đất rồi kết luận khu đất “phù hợp quy hoạch”. Trên thực tế, để một dự án được triển khai, cần xem xét đồng thời nhiều loại quy hoạch và chương trình phát triển có liên quan.
Tùy từng dự án, việc rà soát có thể bao gồm:
- Quy hoạch tỉnh;
- Quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch xây dựng;
- Quy hoạch chung;
- Quy hoạch phân khu;
- Quy hoạch chi tiết;
- Quy hoạch sử dụng đất;
- Kế hoạch sử dụng đất;
- Chương trình phát triển nhà ở;
- Quy hoạch hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.
Mục tiêu của bước này
Doanh nghiệp cần trả lời được:
- Dự án có phù hợp với định hướng phát triển của địa phương hay không?
- Có phải điều chỉnh quy hoạch trước khi thực hiện dự án?
- Nếu phải điều chỉnh thì điều chỉnh ở cấp nào?
- Việc điều chỉnh đó sẽ ảnh hưởng như thế nào đến tiến độ và chi phí đầu tư?
BƯỚC 3. Xác định phương án đầu tư phù hợp
Sau khi hiểu quỹ đất và quy hoạch, doanh nghiệp không nên lập hồ sơ ngay mà cần xác định phương án đầu tư tối ưu.
Một khu đất có thể có nhiều hướng phát triển khác nhau, ví dụ:
- Dự án nhà ở thương mại;
- Dự án nhà ở xã hội;
- Khu đô thị;
- Khu công nghiệp;
- Khu du lịch nghỉ dưỡng;
- Dự án hỗn hợp;
- Hoặc chỉ nên thực hiện M&A thay vì xin dự án mới.
Việc lựa chọn đúng ngay từ đầu sẽ quyết định toàn bộ các thủ tục phía sau.
Ở bước này, doanh nghiệp cần xác định:
- Mục tiêu đầu tư;
- Quy mô dự án;
- Cơ cấu sản phẩm;
- Tổng mức đầu tư dự kiến;
- Nhu cầu sử dụng đất;
- Phương án giải phóng mặt bằng;
- Tiến độ thực hiện;
- Khả năng huy động vốn;
- Hiệu quả đầu tư.
BƯỚC 4. Xác định cơ chế lựa chọn nhà đầu tư
Đây là bước có ảnh hưởng lớn nhất đến toàn bộ quá trình triển khai dự án.
Trong thực tế, rất nhiều doanh nghiệp tập trung chuẩn bị hồ sơ xin chủ trương đầu tư mà chưa xác định đúng cơ chế hình thành dự án. Khi hồ sơ được rà soát, cơ quan nhà nước mới phát hiện khu đất thuộc trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Toàn bộ phương án chuẩn bị trước đó gần như phải làm lại.
Vì vậy, trước khi lập hồ sơ, doanh nghiệp cần trả lời một câu hỏi quan trọng:
Nhà đầu tư sẽ được tham gia dự án bằng con đường nào?
Thông thường có các phương án sau:
- Đấu giá quyền sử dụng đất;
- Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư;
- Chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư;
- Thực hiện dự án trên cơ sở quyền sử dụng đất hợp pháp;
- Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án;
- M&A doanh nghiệp đang sở hữu dự án;
- Hợp tác đầu tư với chủ thể đang có quyền sử dụng đất.
Mỗi phương án sẽ kéo theo trình tự pháp lý hoàn toàn khác nhau.
Doanh nghiệp cần đánh giá những gì?
- Nguồn gốc khu đất;
- Phần diện tích Nhà nước quản lý;
- Có thuộc diện Nhà nước thu hồi đất hay không;
- Có đủ điều kiện để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Có thuộc trường hợp phải tổ chức đấu giá hoặc đấu thầu;
- Điều kiện để được chấp thuận là nhà đầu tư.
BƯỚC 5. Thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư
Sau khi xác định đúng cơ chế đầu tư, doanh nghiệp tiến hành chuẩn bị hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư (đối với các dự án thuộc diện phải thực hiện thủ tục này).
Đây không chỉ là việc hoàn thiện các thành phần hồ sơ theo quy định mà còn là quá trình chứng minh tính khả thi của dự án.
Thông thường, hồ sơ cần thể hiện:
- Mục tiêu đầu tư;
- Quy mô dự án;
- Nhu cầu sử dụng đất;
- Tổng vốn đầu tư;
- Tiến độ thực hiện;
- Hiệu quả kinh tế – xã hội;
- Phương án giải phóng mặt bằng;
- Năng lực của nhà đầu tư;
- Sự phù hợp với quy hoạch.
Điều cơ quan nhà nước thực sự xem xét
Không chỉ là hồ sơ có đầy đủ giấy tờ hay không.
Quan trọng hơn là:
- Phương án có phù hợp quy hoạch?
- Có khả thi không?
- Có đáp ứng điều kiện pháp luật?
- Có phù hợp định hướng phát triển của địa phương?
- Có phát sinh xung đột với các quy hoạch hoặc dự án khác?
BƯỚC 6. Thực hiện thủ tục đất đai
Sau khi dự án được chấp thuận, doanh nghiệp tiếp tục thực hiện các thủ tục liên quan đến đất đai.
Tùy từng trường hợp, các công việc có thể bao gồm:
- Thu hồi đất;
- Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
- Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Chuyển mục đích sử dụng đất;
- Giao đất;
- Cho thuê đất;
- Xác định giá đất;
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính;
- Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đây thường là giai đoạn phát sinh nhiều vướng mắc nhất
Ví dụ:
- Chưa thống nhất phương án giải phóng mặt bằng;
- Có đất công xen kẽ;
- Chưa xác định được giá đất;
- Nghĩa vụ tài chính lớn hơn dự kiến;
- Chưa đủ điều kiện giao đất.
BƯỚC 7. Lập và phê duyệt quy hoạch chi tiết
Quy hoạch chi tiết là cơ sở để cụ thể hóa phương án đầu tư thành các chỉ tiêu xây dựng và tổ chức không gian của dự án.
Doanh nghiệp cần phối hợp với đơn vị tư vấn để:
- Lập nhiệm vụ quy hoạch;
- Lập đồ án quy hoạch;
- Lấy ý kiến các cơ quan liên quan;
- Hoàn thiện hồ sơ;
- Thẩm định;
- Phê duyệt.
Mục tiêu
Đảm bảo quy hoạch chi tiết thống nhất với:
- Chủ trương đầu tư;
- Quy hoạch cấp trên;
- Quỹ đất thực tế;
- Hạ tầng kỹ thuật;
- Hạ tầng xã hội.
BƯỚC 8. Thực hiện các thủ tục chuyên ngành
Sau khi quy hoạch được phê duyệt, doanh nghiệp tiếp tục thực hiện các thủ tục chuyên ngành.
Tùy từng loại dự án, có thể bao gồm:
- Đánh giá tác động môi trường;
- Giấy phép môi trường;
- Thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy;
- Thỏa thuận đấu nối hạ tầng kỹ thuật;
- Thỏa thuận cấp điện, cấp nước;
- Thỏa thuận giao thông;
- Các thủ tục chuyên ngành khác.
Mục tiêu
Đảm bảo tất cả các yêu cầu kỹ thuật đều thống nhất trước khi lập hồ sơ xây dựng.
BƯỚC 9. Thực hiện thủ tục xây dựng và khởi công
Khi hoàn thành các điều kiện về đầu tư, đất đai, quy hoạch và chuyên ngành, doanh nghiệp tiến hành các thủ tục xây dựng.
Bao gồm:
- Thẩm định dự án đầu tư xây dựng;
- Thiết kế;
- Xin giấy phép xây dựng (nếu thuộc trường hợp phải cấp phép);
- Lựa chọn nhà thầu;
- Thông báo khởi công;
- Tổ chức thi công.
Kết luận
Có thể thấy, mỗi giai đoạn của một dự án bất động sản đều có những rủi ro và yêu cầu pháp lý riêng. Tuy nhiên, các vướng mắc này không tồn tại độc lập mà có mối liên hệ chặt chẽ với nhau. Một quyết định chưa phù hợp ở giai đoạn chuẩn bị đầu tư có thể tạo ra những khó khăn kéo dài trong suốt vòng đời của dự án.
Vì vậy, doanh nghiệp không chỉ cần thực hiện đúng từng thủ tục theo quy định, mà còn cần xây dựng một lộ trình pháp lý tổng thể, bảo đảm sự thống nhất giữa quy hoạch, đầu tư, đất đai, xây dựng, môi trường và kinh doanh bất động sản. Chỉ khi các bước được chuẩn bị đồng bộ ngay từ đầu, dự án mới có thể triển khai đúng tiến độ, kiểm soát chi phí và đạt hiệu quả đầu tư như kỳ vọng.
Liên hệ tư vấn
Từ kinh nghiệm tại Bộ Kế hoạch và Đầu tư đến thực tiễn triển khai tại Vingroup, chúng tôi không chỉ hiểu quy định của pháp luật mà còn hiểu cách một dự án được xem xét, thẩm định, phê duyệt và triển khai trên thực tế như thế nào.
Nếu doanh nghiệp của bạn đang nghiên cứu cơ hội đầu tư, chuẩn bị triển khai dự án hoặc cần xử lý các vướng mắc pháp lý trong quá trình thực hiện, chúng tôi sẵn sàng đồng hành và tư vấn giải pháp phù hợp với từng dự án cụ thể.
Hotline: 098.52.54.118
Website: phaplybatdongsan.vn
Không chỉ thông thạo về thủ tục đầu tư, chúng tôi còn đồng hành cùng chủ đầu tư từ giai đoạn nghiên cứu ý tưởng, lập quy hoạch đến triển khai phát triển dự án. Một trong những doanh nghiệp bất động sản hàng hiệu chúng tôi có kinh nghiệp tham gia là Tập đoàn ECO PARK. Xin mời Quý vị theo dõi Video giới thiệu Ý tưởng quy hoạch dự án khu đô thị mới tại Huế mà chúng tôi vừa thực hiện,