Đất ở là gì?
Khi tìm hiểu về bất động sản, đất ở là một trong những loại đất được người dân và nhà đầu tư quan tâm nhiều nhất bởi đây là loại đất có giá trị sử dụng cao, khả năng khai thác linh hoạt và thường có giá trị kinh tế lớn hơn nhiều loại đất khác.
Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ đất ở là gì, đất ở có phải đất thổ cư hay không, cách nhận biết đất ở trên sổ đỏ như thế nào và những quyền lợi pháp lý mà loại đất này mang lại.
Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ các quy định mới nhất về đất ở theo Luật Đất đai 2024.
-
Đất ở là gì?
Theo Khoản 3 Điều 9 Luật Đất đai 2024:
“Đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.”
Quy định chi tiết về đất ở được nêu tại Khoản 1 Điều 5 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 1 Điều 13 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP):
“Đất ở là đất làm nhà ở và các mục đích khác phục vụ cho đời sống trong cùng một thửa đất.”
Như vậy, đất ở là loại đất được Nhà nước công nhận để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống của người sử dụng đất trong cùng thửa đất.
-
Ý nghĩa của đất ở mà người sử dụng đất cần biết
So với nhiều loại đất khác, đất ở mang lại nhiều quyền lợi quan trọng cho người sử dụng đất.
Được xây dựng nhà ở hợp pháp
Đây là ý nghĩa quan trọng nhất của đất ở.
Người sử dụng đất được phép xây dựng nhà ở theo quy hoạch và quy định của pháp luật về xây dựng mà không phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất như đối với đất nông nghiệp.
Được sử dụng ổn định lâu dài
Đất ở của hộ gia đình, cá nhân được sử dụng ổn định lâu dài.
Đây là một trong những lý do khiến đất ở luôn có giá trị cao trên thị trường bất động sản.
Có giá trị thương mại lớn
Ngoài mục đích để ở, đất ở còn có thể được sử dụng để:
- Mở văn phòng;
- Kinh doanh cửa hàng;
- Cho thuê nhà ở;
- Kinh doanh dịch vụ lưu trú;
- Kết hợp giữa ở và kinh doanh.
Là tài sản có giá trị trong giao dịch dân sự
Người sử dụng đất có thể:
- Chuyển nhượng;
- Tặng cho;
- Thừa kế;
- Thế chấp vay vốn ngân hàng;
- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
-
Đất ở gồm những loại nào?
Theo quy định hiện hành, đất ở bao gồm hai loại:
Đất ở tại nông thôn
Theo Điểm a Khoản 1 Điều 5 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP:
Đất ở tại nông thôn là đất ở thuộc phạm vi địa giới đơn vị hành chính cấp xã.
Ký hiệu:
ONT – Đất ở tại nông thôn
Đất ở tại đô thị
Theo Điểm b Khoản 1 Điều 5 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP:
Đất ở tại đô thị là đất ở thuộc phạm vi địa giới đơn vị hành chính cấp phường hoặc thuộc khu vực thực hiện dự án xây dựng đô thị mới theo quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Ký hiệu:
ODT – Đất ở tại đô thị
-
Đất ở có phải là đất thổ cư không?
Đây là câu hỏi được rất nhiều người quan tâm khi tìm hiểu pháp luật đất đai.
Trên thực tế, thuật ngữ “đất thổ cư” là cách gọi quen thuộc trong đời sống hằng ngày và hiện nay không còn được sử dụng trong hệ thống phân loại đất theo Luật Đất đai.
Theo quy định hiện hành, loại đất mà người dân thường gọi là “đất thổ cư” chính là đất ở, bao gồm:
- Đất ở tại nông thôn (ONT);
- Đất ở tại đô thị (ODT).
Do đó:
👉 ODT chính là đất ở đô thị.
👉 ONT chính là đất ở nông thôn.
👉 Cả ODT và ONT đều là loại đất mà người dân thường gọi là đất thổ cư.
Cách nhận biết đất thổ cư trên sổ đỏ
Nhiều người cho rằng trên sổ đỏ sẽ ghi “đất thổ cư”. Tuy nhiên, điều này không chính xác.
Hiện nay trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi:
| Ký hiệu | Ý nghĩa |
| ONT | Đất ở tại nông thôn |
| ODT | Đất ở tại đô thị |
-
Ký hiệu đất ở theo quy định hiện hành
Theo Điều 4 Thông tư số 08/2024/TT-BTNMT, mã ký hiệu đất ở được quy định như sau:
| Loại đất | Ký hiệu |
| Đất ở tại nông thôn | ONT |
| Đất ở tại đô thị | ODT |
Người dân có thể kiểm tra các ký hiệu này trên:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Hồ sơ địa chính;
- Bản đồ địa chính;
- Hồ sơ quy hoạch sử dụng đất.
-
Cách xác định đất ở
Theo Khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2024, việc xác định loại đất được thực hiện dựa trên một trong các căn cứ sau:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đây là căn cứ phổ biến nhất.
Ví dụ:
- ODT là đất ở tại đô thị;
- ONT là đất ở tại nông thôn.
Giấy tờ về quyền sử dụng đất
Đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận, việc xác định loại đất được căn cứ vào các giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024.
Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Bao gồm:
- Quyết định giao đất;
- Quyết định cho thuê đất;
- Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Đây là căn cứ quan trọng để xác định loại đất trong trường hợp phát sinh tranh chấp hoặc thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai.
-
Ký hiệu đất ở trên bản đồ quy hoạch đô thị
Ngoài việc xác định đất ở trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người dân cần quan tâm đến thông tin quy hoạch.
Theo Thông tư số 12/2016/TT-BXD ngày 29/6/2016 của Bộ Xây dựng, đất ở trên các đồ án quy hoạch đô thị được thể hiện bằng hệ thống ký hiệu riêng để phục vụ công tác quản lý quy hoạch và cấp phép xây dựng.
Khi tra cứu quy hoạch, người dân nên:
- Kiểm tra loại đất trên Giấy chứng nhận;
- Kiểm tra quy hoạch sử dụng đất;
- Kiểm tra quy hoạch xây dựng;
- Kiểm tra khả năng xây dựng thực tế của thửa đất.
Lưu ý: Một thửa đất được công nhận là đất ở nhưng vẫn có thể nằm trong quy hoạch mở đường, công trình công cộng hoặc khu vực phải thu hồi đất trong tương lai.
-
Đất ở có được xây nhà xưởng, kho bãi không?
Đây là câu hỏi được rất nhiều nhà đầu tư quan tâm.
Về nguyên tắc, đất ở được sử dụng để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống.
Do đó, việc xây dựng nhà xưởng, kho bãi hoặc cơ sở sản xuất trên đất ở phải phù hợp với:
- Quy hoạch xây dựng;
- Quy hoạch sử dụng đất;
- Quy định về môi trường;
- Quy định về phòng cháy chữa cháy;
- Quy định của địa phương.
Đối với các hoạt động sản xuất có quy mô lớn hoặc có nguy cơ gây ô nhiễm môi trường, cơ quan nhà nước có thể yêu cầu bố trí tại khu công nghiệp, cụm công nghiệp hoặc khu sản xuất tập trung thay vì khu dân cư.
-
Một số lưu ý khi nhận chuyển nhượng đất ở
Qua quá trình tư vấn pháp lý bất động sản, chúng tôi nhận thấy nhiều người mua đất chỉ quan tâm đến việc thửa đất đã là đất ở hay chưa mà bỏ qua các yếu tố pháp lý quan trọng khác.
Một số rủi ro thường gặp gồm:
- Đất ở nhưng thuộc quy hoạch mở đường;
- Đất ở nhưng nằm trong khu vực hạn chế xây dựng;
- Đất ở nhưng không đủ điều kiện tách thửa;
- Đất ở nhưng đang có tranh chấp;
- Đất ở nhưng bị kê biên để thi hành án;
- Đất ở nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Đây là những nội dung cần được rà soát trước khi nhận chuyển nhượng bất động sản.
-
Câu hỏi thường gặp về đất ở
Đất ở có thời hạn sử dụng không?
Đối với hộ gia đình, cá nhân, đất ở được sử dụng ổn định lâu dài.
Đất ở có được thế chấp ngân hàng không?
Có. Người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Đất ở có được tách thửa không?
Có, nếu đáp ứng điều kiện tách thửa theo quy định của địa phương.
Đất ở có được chuyển nhượng không?
Có. Người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng nếu đáp ứng các điều kiện theo Luật Đất đai.
Góc nhìn chuyên gia
Trong quá trình tham gia rà soát pháp lý nhiều dự án bất động sản trên cả nước, chúng tôi nhận thấy sai lầm phổ biến nhất của người mua đất là chỉ quan tâm đến việc thửa đất đã được công nhận là đất ở hay chưa.
Trên thực tế, việc thửa đất là đất ở mới chỉ là điều kiện cần. Giá trị thực sự của bất động sản còn phụ thuộc vào quy hoạch, hạ tầng, khả năng khai thác và các hạn chế pháp lý khác.
Vì vậy, trước khi nhận chuyển nhượng bất động sản, người mua nên kiểm tra đồng thời loại đất, quy hoạch và hiện trạng pháp lý của thửa đất để hạn chế các rủi ro phát sinh trong tương lai.
Kết luận
Đất ở là loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, được sử dụng để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống. Theo quy định hiện hành, đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn (ONT) và đất ở tại đô thị (ODT).
Việc hiểu rõ ý nghĩa của đất ở, cách xác định loại đất, ký hiệu trên sổ đỏ và các lưu ý pháp lý khi giao dịch sẽ giúp người dân và nhà đầu tư hạn chế các rủi ro và khai thác hiệu quả giá trị của bất động sản.
Xem thêm bài viết:
– Ý nghĩa các loại đất trong quy hoạch bạn có biết
📞 Hotline: 098.52.54.118
📧 Email: [email protected]
🌐 Website: phaplybatdongsan.vn