1. Quy định về việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013
Theo Luật Đất đai 2013, quyền sử dụng đất có thể được góp vốn, nhưng phải tuân theo các điều kiện chặt chẽ, cụ thể như sau:
Điểm đ Khoản 2 Điều 174, Luật đất đai 2013: Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê: Có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh.
Điểm d, Khoản 1, Điều 175, Luật Đất đai 2013: "Tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm có quyền góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định";
Điều này có nghĩa là chỉ có đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê mới được phép sử dụng để chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp. Đất thuê trả tiền hàng năm không có giá trị pháp lý để góp vốn. Đây là cơ chế giúp bảo vệ lợi ích của Nhà nước và tránh việc sử dụng đất đai sai mục đích.
2. Sai phạm tại dự án Phương Đông Green Park
Dự án Phương Đông Green Park đã vi phạm nghiêm trọng quy định của Luật Đất đai 2013. Tổng công ty Xây dựng và Phát triển Nông thôn đã sử dụng quyền sử dụng đất trả tiền hàng năm để góp vốn thành lập Công ty TNHH MTV Phương Đông, điều này trái với quy định pháp luật.
Thanh tra Chính phủ đã xác định rằng việc sử dụng quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền hàng năm để góp vốn vào dự án kinh doanh không chỉ vi phạm luật, mà còn có nguy cơ gây thất thoát tài sản nhà nước. Kết quả là Thanh tra Chính phủ đã đề nghị chuyển hồ sơ vụ việc sang cơ quan điều tra để làm rõ các sai phạm và xử lý các cá nhân, tổ chức liên quan.
3. Quy định về việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai 2024
Theo Luật Đất đai 2024, quy định về việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê được duy trì tương tự như Luật Đất đai 2013, thể hiện tại các Điểm e Khoản 1 Điều 33 và Điểm d Khoản 1 Điều 34, tiếp tục khẳng định, tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình; còn trường hợp trả tiền hằng năm không được.
4. Hậu quả pháp lý khi vi phạm quy định về góp vốn quyền sử dụng đất
Việc vi phạm quy định về sử dụng đất để góp vốn có thể dẫn đến các hậu quả pháp lý nghiêm trọng. Đối với trường hợp dự án Phương Đông Green Park, Thanh tra Chính phủ đã chuyển hồ sơ vụ việc sang cơ quan điều tra để xử lý hình sự.
Những hậu quả pháp lý phổ biến bao gồm:
Thu hồi đất: Theo Điều 64 Luật Đất đai 2013 và tương ứng trong Luật Đất đai 2024, đất đai được sử dụng sai mục đích, trong đó có việc dùng quyền sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm để góp vốn, sẽ bị thu hồi.
Xử phạt vi phạm hành chính: Theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP, tổ chức vi phạm quy định về đất đai có thể bị phạt lên tới 1 tỷ đồng, và cá nhân có thể bị phạt đến 500 triệu đồng.
Hủy bỏ giao dịch: Các hợp đồng góp vốn sử dụng quyền sử dụng đất không đúng quy định sẽ bị tuyên vô hiệu, và các bên sẽ phải trả lại tài sản về trạng thái ban đầu.
Xử lý hình sự: Nếu sai phạm nghiêm trọng, các cá nhân và tổ chức liên quan có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự vì sử dụng sai tài sản công, dẫn đến thất thoát tài sản nhà nước.
5. Kết luận
Việc sử dụng quyền sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm để góp vốn vào doanh nghiệp hoặc dự án kinh doanh là hành vi vi phạm quy định pháp luật cả theo Luật Đất đai 2013 và Luật Đất đai 2024. Sai phạm tại dự án Phương Đông Green Park là ví dụ điển hình cho các vi phạm về quản lý và sử dụng đất đai, và đã dẫn đến việc Thanh tra Chính phủ đề nghị cơ quan điều tra vào cuộc. Các doanh nghiệp cần hiểu rõ và tuân thủ nghiêm ngặt quy định pháp luật để tránh các rủi ro pháp lý và thiệt hại trong quá trình hoạt động kinh doanh.
P/s: Chúng tôi là đội ngũ chuyên gia với nhiều năm kinh nghiệm, đến từ các Bộ/Ngành Trung ương như Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài nguyên và Môi trường, và Bộ Xây dựng. Với kiến thức sâu rộng và am hiểu tường tận các quy định pháp luật liên quan đến bất động sản, chúng tôi tự tin mang đến cho quý khách hàng dịch vụ rà soát pháp lý dự án bất động sản chuyên nghiệp, toàn diện và đáng tin cậy. Chúng tôi cam kết đồng hành cùng quý khách hàng trong việc giải quyết mọi vướng mắc pháp lý và đảm bảo sự tuân thủ pháp luật chặt chẽ trong quá trình phát triển dự án.
