1. Điều kiện chung để thực hiện dự án thí điểm
Theo Điều 3 Nghị quyết 171/2024/QH15, một dự án nhà ở thương mại chỉ được xem xét triển khai theo cơ chế thí điểm khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
Thứ nhất, khu đất dự kiến thực hiện dự án phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, hoặc quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Thứ hai, dự án phải nằm trong chương trình hoặc kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt.
Thứ ba, khu đất phải thuộc danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua theo đúng trình tự.
Thứ tư, đối với trường hợp doanh nghiệp nhận quyền sử dụng đất hoặc vừa có đất, vừa nhận thêm đất, phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc thực hiện dự án.
Thứ năm, doanh nghiệp phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý theo quy định của pháp luật hiện hành, bao gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản và các quy định pháp luật khác có liên quan.
Thứ sáu, nếu dự án sử dụng đất quốc phòng hoặc đất an ninh đã được đưa ra khỏi quy hoạch, thì phải có văn bản chấp thuận của Bộ Quốc phòng hoặc Bộ Công an, tùy theo loại đất.
2. Tiêu chí lựa chọn khu đất để đưa vào danh mục dự án thí điểm
Theo Điều 4 Nghị quyết 171/2024/QH15, khu đất được lựa chọn để đưa vào danh mục dự án thí điểm phải đáp ứng các tiêu chí sau:
(a) Khu đất nằm trong khu vực đô thị hoặc khu vực được quy hoạch phát triển đô thị, bảo đảm khả năng kết nối hạ tầng và đáp ứng nhu cầu phát triển nhà ở.
(b) Tổng diện tích đất ở trong các dự án thí điểm trên địa bàn tỉnh không vượt quá 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch tỉnh, so với hiện trạng sử dụng đất ở. Tiêu chí này nhằm đảm bảo cân đối và kiểm soát sự gia tăng mật độ phát triển nhà ở.
(c) Khu đất không thuộc các dự án có yêu cầu thu hồi đất bắt buộc theo quy định tại khoản 4 Điều 67 Luật Đất đai 2024.
(d) Đối với trường hợp doanh nghiệp nhận quyền sử dụng đất, khu đất không được nằm trong danh mục công trình, dự án phải thu hồi đất do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua theo quy định tại Điều 72 Luật Đất đai.
3. Trình tự lập và thông qua danh mục khu đất thí điểm
Căn cứ theo Điều 4 Nghị định 75/2025/NĐ-CP, doanh nghiệp có thể đề xuất thực hiện dự án thí điểm thông qua việc nộp hồ sơ đăng ký tới cơ quan có thẩm quyền, kèm theo:
-
Bản đăng ký theo mẫu;
-
Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (nếu có);
-
Trích lục bản đồ hoặc sơ đồ vị trí khu đất.
Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm rà soát hồ sơ, trình UBND tỉnh xem xét đưa vào danh mục, và trình HĐND tỉnh thông qua trong cùng kỳ với danh mục công trình, dự án cần thu hồi đất theo Luật Đất đai.
Trong trường hợp có nhiều đơn vị đăng ký cùng một khu đất, sẽ ưu tiên doanh nghiệp đã có quyền sử dụng đất hoặc nộp hồ sơ trước, đảm bảo tính minh bạch và cạnh tranh công bằng.
4. Một số lưu ý quan trọng
-
Cơ chế thí điểm không áp dụng cho dự án phát triển nhà ở thương mại thông qua nhận chuyển nhượng đất ở theo hình thức thông thường.
-
Mỗi địa phương chỉ được lựa chọn danh mục dự án nằm trong giới hạn 30% đất ở tăng thêm so với quy hoạch tỉnh, tránh tình trạng lạm dụng chính sách.
-
Các dự án sử dụng đất quốc phòng, an ninh đã được quy hoạch chuyển đổi nhưng chưa bàn giao về địa phương, sẽ ưu tiên giao cho Bộ Quốc phòng, Bộ Công an thực hiện, nhằm phục vụ nhu cầu về nhà ở cho lực lượng vũ trang.
Kết luận
Việc xác định đúng điều kiện và tiêu chí lựa chọn dự án thí điểm là bước quan trọng đầu tiên giúp doanh nghiệp bất động sản tham gia vào cơ chế tiếp cận đất đai linh hoạt hơn theo Nghị quyết 171/2024/QH15. Tuy đây là cơ chế thí điểm, nhưng việc triển khai tuân thủ chặt chẽ quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở, và các quy định pháp luật hiện hành là yếu tố tiên quyết để đảm bảo tính minh bạch, hiệu quả và bền vững.
Bạn đang có nhu cầu triển khai dự án nhà ở thương mại theo cơ chế thí điểm?
Nếu bạn là doanh nghiệp đang có quyền sử dụng đất hoặc có quỹ đất tiềm năng và muốn thực hiện dự án theo Nghị quyết 171, đừng bỏ lỡ cơ hội trong giai đoạn 2025–2030. Hãy chủ động chuẩn bị hồ sơ pháp lý và tìm hiểu các tiêu chí lựa chọn khu đất tại địa phương.
Liên hệ với chúng tôi để được tư vấn chuyên sâu, cập nhật các quy trình mới nhất, và hỗ trợ xây dựng chiến lược pháp lý phù hợp cho từng dự án cụ thể.