Điều kiện, trình tự thủ tục thu hồi đất

1. Khái niệm thu hồi đất

– Theo Khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định, thu hồi đất có thể được hiểu là trường hợp nhà nước ra quyết định thu lại quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức được nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đang thuộc quyền sử dụng đất của người khác, nếu người này có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng đất.

– Như vậy, có thể nói một cách đơn giản rằng khi thuộc một trong các trường hợp thu hồi đất thì hộ gia đình, cá nhân, tổ chức đang sử dụng đất có nghĩa vụ phải trả lại phần đất thuộc diện thu hồi mà họ đang sử dụng cho Nhà nước. Hiện nay theo quy định của pháp luật hiện hành, Nhà nước chỉ được thực hiện việc thu hồi đất nếu việc thu hồi thuộc một trong những trường hợp mà pháp luật quy định.

2. Quy định của pháp luật liên quan đến thu hồi đất

Về vấn đề thu hồi đất được quy định trong các văn bản pháp luật sau:

– Luật Đất đai 2013

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai

– Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

– Thông tư 37/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

– Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất

3. Căn cứ để tiến hành thu hồi đất

Luật đất đai 2013 quy định các căn cứ để Nhà nước tiến hành thu hồi đất đối với từng nhóm đất cụ thể sau đây:

– Thứ nhất, đối với nhóm đất thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Theo đó, nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất dựa trên các căn cứ quy định tại Điều 63 Luật Đất đai 2013 như sau:

+ Dự án thuộc các trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai 2013;

+ Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

+ Tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án.

– Thứ hai, đối với nhóm đất thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai. Theo đó, việc thu hồi đất phải căn cứ vào văn bản, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để xác định hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.

– Thứ ba, đối với nhóm đất thu hồi do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người. Việc thu hồi đất phải dựa trên các căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 65 Luật đất đai 2013 như sau:

+ Văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết đã có hiệu lực pháp luật đối với trường hợp thu hồi đất của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất hoặc người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;

+ Giấy chứng tử hoặc quyết định tuyên bố một người là đã chết theo quy định của pháp luật và văn bản xác nhận không có người thừa kế của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi thường trú của người để thừa kế đã chết đó đối với trường hợp thu hồi đất của cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;

+ Văn bản trả lại đất của người sử dụng đất đối với trường hợp người sử dụng đất tự nguyện trả đất;

+ Quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất đối với trường hợp đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn;

+ Văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định mức độ ô nhiễm môi trường, sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người đối với các trường hợp sau:

++ Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người;

++ Đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người.

4. Các trường hợp bị thu hồi đất theo quy định pháp luật hiện hành

Theo quy định tại Điều 16 Luật đất đai 2013, Nhà nước quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

– Trường hợp 1: thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh. Theo đó, căn cứ tại điều 61 Luật đất đai 2013 quy định rõ về các trường hợp nhà nước sẽ thu hồi cụ thể như sau:

+ Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc;

+ Xây dựng căn cứ quân sự;

+ Xây dựng công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc biệt về quốc phòng, an ninh;

+ Xây dựng ga, cảng quân sự;

+ Xây dựng công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể thao phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh;

+ Xây dựng kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân;

+ Làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí;

+ Xây dựng cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà an dưỡng của lực lượng vũ trang nhân dân;

+ Xây dựng nhà công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân;

+ Xây dựng cơ sở giam giữ, cơ sở giáo dục do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý.

– Trường hợp 2: thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Quy định tại điều 62 Luật đất đai 2013, nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong các trường hợp dưới đây:

+ Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất;

+ Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất, bao gồm:

++ Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; khu đô thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA);

++ Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội ở trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; công trình di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp quốc gia;

++ Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải;

+ Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất bao gồm:

++ Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội; công trình di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp địa phương;

++ Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý chất thải;

++ Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

++ Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng;

++ Dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ trường hợp khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn, khoáng sản tại các khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu khoáng sản.

– Trường hợp 3: thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai. Theo quy định tại khoản 1 Điều 64 Luật đất đai 2013, bao gồm các trường hợp cụ thể như sau:

+ Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm. Theo đó, có thể hiểu rằng đây là việc người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cấp đất, cho thuê quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất để sử dụng vào một mục đích nhất định nhưng trên thực tế, người sử dụng đất đã sử dụng vào một mục đích khác với mục đích sử dụng đất của loại đất đó.

+ Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất. Căn cứ theo quy định tại khoản 25 Điều 3 Luật đất đai 2013 hủy hoại đất được hiểu là hành vi làm biến dạng địa hình, làm suy giảm chất lượng đất, gây ô nhiễm đất, làm mất hoặc giảm khả năng sử dụng đất theo mục đích đã được xác định.

+ Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

+ Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật đất đai 2013 mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho. Trong trường hợp này, người sử dụng đất tuy biết rằng pháp luật không phép chuyển nhượng với phần đất ấy nhưng vẫn chuyển nhượng, tặng cho cho người khác.

+ Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;

+ Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai 2013 mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;

+ Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;

+ Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;

+ Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.

– Trường hợp 4: thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người. Theo đó, tại khoản 1 điều 65 Luật đất đai 2013 quy định các trường hợp thu hồi đất sau đây:

+ Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;

+ Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;

+ Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;

+ Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn;

+ Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người;

+ Đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người.

Như vậy, không phải trường hợp nào Nhà nước cũng có thể thu hồi đất từ phía người sử dụng đất. Nhà nước chỉ được thực hiện việc thu hồi đất nếu việc thu hồi đất thuộc một trong những trường hợp đã nêu trên.

Xem thêm: Thu hồi đất hành lang đường bộ, trường hợp nào được bồi thường?

5. Thẩm quyền thu hồi đất

Theo quy định tại điều 66 Luật đất đai 2013 thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất thuộc về các cơ quan dưới đây:

– UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (UBND cấp tỉnh):

+ Thu hồi đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

+ Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

– UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (UBND cấp huyện):

+ Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

+ Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Trong trường hợp đặc biệt, khu vực thu hồi đất vừa có cả đối tượng bị thu hồi đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh vừa có cả đối tượng thuộc thẩm quyền thu hồi của UBND cấp huyện thì trường hợp này UBND cấp tỉnh sẽ quyết định việc thu hồi đất hoặc ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất.

6. Trình tự, thủ tục thu hồi đất

Nhà nước tiến hành thu hồi đất theo trình tự, thủ tục quy định theo quy định pháp luật đất đai.

Xem thủ tục:

– Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất tại cảng hàng không, sân bay dân dụng.

– Thủ tục thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (cấp tỉnh)

– Thủ tục thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất đối với trường hợp thu hồi đất của tổ chức, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, người việt nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (cấp tỉnh)

– Thủ tục thu hồi đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người; đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người đối với trường hợp thu hồi đất ở thuộc dự án nhà ở của tổ chức kinh tế, người việt nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (cấp tỉnh)

7. Hệ quả của việc thu hồi đất đối với người sử dụng đất bị thu hồi

– Người sử dụng đất bị nhà nước thu hồi đất nếu đáp ứng đủ các điều kiện được bồi thường theo quy định tại điều 75 Luật đất đai 2013 sẽ được bồi thường.

– Tuy nhiên, Luật đất đai 2013 cũng quy định những trường hợp nhà nước thu hồi đất mà không phải bồi thường về đất cũng như những trường hợp thu hồi đất không phải bồi thường tài sản gắn liền với đất. Theo đó, tại điều 82 Luật đất đai 2013 nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất trong các trường hợp sau đây:

+ Một là, các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 Luật Đất đai 2013. Cụ thể gồm các trường hợp sau:

++ Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều 54 Luật đất đai 2013;

++ Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;

++ Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng;

++ Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;

++ Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

Ngoài ra, cần lưu ý rằng các trường hợp được nêu trên tuy không được bồi thường về đất nhưng sẽ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi nhà nước thu hồi đất.

+ Hai là, đất được nhà nước giao để quản lý. Theo đó, đất được nhà nước giao để quản lý gồm:

++ Tổ chức được giao quản lý công trình công cộng, gồm công trình đường giao thông, cầu, cống, vỉa hè, hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước, hệ thống công trình thủy lợi, đê, đập; quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm;

++ Tổ chức kinh tế được giao quản lý diện tích đất để thực hiện dự án đầu tư theo hình thức xây dựng – chuyển giao (BT) và các hình thức khác theo quy định của pháp luật về đầu tư;

++ Tổ chức được giao quản lý đất có mặt nước của các sông và đất có mặt nước chuyên dùng;

++ Tổ chức được giao quản lý quỹ đất đã thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

+ Ba là, đất thu hồi trong các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật và thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

+ Bốn là, trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai 2013, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 Luật đất đai 2013.

– Trường hợp nhà nước thu hồi đất không được bồi thường tài sản gắn liền với đất. Căn cứ quy định tại Điều 92 Luật đất đai 2013, các trường hợp sau đây:

+ Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp thu hồi đất quy định tại các điểm a, b, d, đ, e, i khoản 1 Điều 64 và điểm b, d khoản 1 Điều 65 Luật đất đai 2013;

+ Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập từ sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

+ Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình xây dựng khác không còn sử dụng.

Xem thêm: Bồi thường về đất khi bị thu hồi

8. Những lưu ý cần tránh khi tiến hành thủ tục thu hồi đất:

Trong quá trình thực hiện thủ tục thu hồi đất sẽ không tránh khỏi những vướng mắc về thủ tục pháp lý. Do đó, để việc thu hồi đất đúng với quy định của pháp luật hiện hành, cần lưu ý những điều sau đây:

– Người sử dụng đất có đất bị thu hồi phải giao đất cho tổ chức giải phóng mặt bằng, nếu không sẽ bị cưỡng chế thi hành.

– Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày được vận động, thuyết phục mà người sử dụng đất vẫn không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc. Người có đất thu hồi có trách nhiệm thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc.

– Trường hợp người có đất thu hồi đã được vận động, thuyết phục nhưng không chấp hành việc bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất và tổ chức thực hiện việc cưỡng chế theo quy định tại Điều 71 Luật đất đai 2013.

– Đặc biệt, cần lưu ý khi việc thu hồi đất không được thực hiện theo đúng với quy định của pháp luật, người có đất bị thu hồi có quyền khiếu nại theo quy định tại khoản 6 Điều 17 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.