Dưới đây là hướng dẫn chi tiết các bước triển khai một dự án nhà ở thương mại theo cơ chế thí điểm.
1. Rà soát điều kiện pháp lý và lựa chọn khu đất phù hợp
Trước tiên, doanh nghiệp cần xác định khu đất dự kiến thực hiện dự án đáp ứng các điều kiện sau:
-
Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch đô thị.
-
Nằm trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt.
-
Đảm bảo khu đất có thể thực hiện thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất với các chủ sử dụng hợp pháp hoặc doanh nghiệp đang có quyền sử dụng đất hợp pháp.
Doanh nghiệp cũng cần đánh giá kỹ tình trạng pháp lý của từng phần đất, bao gồm: đất đã có sổ, đất chưa cấp sổ, đất công xen kẽ, nguồn gốc sử dụng đất và khả năng chuyển mục đích.
2. Chuẩn bị hồ sơ đăng ký đề xuất dự án thí điểm
Sau khi xác định được khu đất phù hợp, doanh nghiệp thực hiện nộp hồ sơ đăng ký đề xuất dự án thí điểm theo quy định tại Điều 4 Nghị định 75/2025/NĐ-CP.
Hồ sơ bao gồm:
-
Bản đăng ký thực hiện dự án theo Mẫu số 02 ban hành kèm theo Nghị định;
-
Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (nếu đang có đất);
-
Trích lục bản đồ hoặc sơ đồ vị trí khu đất dự kiến thực hiện dự án;
-
Các thông tin về quy mô, tổng mức đầu tư, thời gian thực hiện, phương án phân kỳ đầu tư (nếu có).
Hình thức nộp hồ sơ: trực tiếp tại Bộ phận một cửa cấp tỉnh, qua dịch vụ bưu chính công ích hoặc qua Cổng dịch vụ công quốc gia.
3. Đưa vào Danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm rà soát, đánh giá điều kiện của khu đất theo tiêu chí tại Điều 4 Nghị quyết 171/2024/QH15 và Điều 4 Nghị định 75/2025/NĐ-CP.
Sau đó, cơ quan này trình Ủy ban nhân dân tỉnh, để trình tiếp lên Hội đồng nhân dân tỉnh thông qua Nghị quyết ban hành danh mục khu đất thí điểm.
Sau khi danh mục được thông qua, UBND tỉnh sẽ công bố công khai trên cổng thông tin và gửi thông báo chấp thuận doanh nghiệp được thực hiện dự án (Mẫu số 03).
4. Thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất với người dân
Doanh nghiệp tiến hành thỏa thuận dân sự với các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức đang sử dụng đất để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo đúng quy định của pháp luật dân sự và đất đai.
Lưu ý:
-
Việc thỏa thuận không có sự can thiệp hành chính của Nhà nước;
-
Trường hợp có phần đất công xen kẽ không thể tách thành dự án độc lập, UBND tỉnh sẽ xử lý theo hướng giao đất trực tiếp, không đấu giá cho doanh nghiệp thực hiện dự án.
5. Thực hiện thủ tục đầu tư, đất đai và xây dựng
Sau khi hoàn tất thỏa thuận chuyển nhượng đất:
-
Doanh nghiệp nộp hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, theo quy định tại Luật Đầu tư.
-
Thực hiện các thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, đăng ký biến động đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
-
Thực hiện thẩm định thiết kế cơ sở, cấp giấy phép xây dựng, đăng ký thực hiện dự án theo quy định của pháp luật xây dựng và nhà ở.
6. Triển khai đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản
Sau khi hoàn tất các thủ tục pháp lý:
-
Doanh nghiệp tổ chức thi công xây dựng hạ tầng và công trình nhà ở theo đúng tiến độ cam kết;
-
Thực hiện các nghĩa vụ tài chính, nghĩa vụ về nhà ở xã hội (nếu có);
-
Triển khai bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Kết luận
Với trình tự rõ ràng, cơ chế thí điểm theo Nghị quyết 171/2024/QH15 không chỉ rút ngắn thời gian pháp lý mà còn tạo điều kiện để doanh nghiệp chủ động hơn trong tiếp cận và khai thác quỹ đất tiềm năng. Tuy nhiên, để triển khai thành công, doanh nghiệp cần:
-
Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ pháp lý ngay từ đầu;
-
Phối hợp chặt chẽ với cơ quan nhà nước địa phương;
-
Đảm bảo việc thỏa thuận đất đai minh bạch, đúng luật và có chiến lược đền bù hợp lý.
Bạn đang có kế hoạch triển khai dự án nhà ở thương mại?
Nếu bạn là doanh nghiệp đang nắm giữ quỹ đất hoặc có khả năng thỏa thuận chuyển nhượng đất từ người dân, đây là thời điểm thuận lợi để tiếp cận chính sách. Việc hiểu rõ trình tự thực hiện dự án thí điểm không chỉ giúp rút ngắn thời gian mà còn tối ưu hiệu quả đầu tư.
Liên hệ với chúng tôi để được tư vấn cụ thể từng bước, rà soát tính pháp lý của quỹ đất và hỗ trợ lập hồ sơ trình các cấp có thẩm quyền phê duyệt dự án theo đúng Nghị quyết 171.