Tổng quan Nghị quyết 171/2024/QH15: Cơ chế thí điểm mới cho phát triển nhà ở thương mại

Cơ sở pháp lý

Phạm vi và đối tượng áp dụng

Nghị quyết áp dụng trên phạm vi toàn quốc, đối với bốn nhóm trường hợp sau:

  1. Dự án của doanh nghiệp bất động sản nhận quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất hợp pháp thông qua thỏa thuận dân sự.

  2. Dự án của doanh nghiệp đang có quyền sử dụng đất, bao gồm các trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng chưa có Giấy chứng nhận, hoặc đang sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn tất thủ tục cấp sổ.

  3. Dự án của doanh nghiệp vừa có quyền sử dụng đất, vừa nhận thêm quyền sử dụng đất để mở rộng quy mô.

  4. Dự án của doanh nghiệp được tổ chức đang sử dụng đất thành lập để thực hiện dự án trên khu đất phải di dời theo quy hoạch hoặc do ô nhiễm môi trường.

Riêng các dự án nhà ở thương mại thực hiện thông qua nhận chuyển nhượng đất ở vẫn thực hiện theo quy định tại Luật Đất đai năm 2024, không thuộc phạm vi điều chỉnh của Nghị quyết này.

Những điểm mới nổi bật của cơ chế thí điểm

Thứ nhất, doanh nghiệp bất động sản có thể chủ động thỏa thuận với người sử dụng đất để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không phải thông qua đấu giá hoặc đấu thầu như trước đây, nếu đáp ứng đủ điều kiện và khu đất thuộc danh mục đã được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua.

Thứ hai, cơ chế thí điểm cho phép gộp cả phần diện tích nhỏ do Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong khu đất không thể tách thành dự án độc lập vào tổng diện tích của dự án mà không phải đấu giá, đấu thầu.

Thứ ba, Nghị định 75/2025/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết trình tự đăng ký, hồ sơ đề xuất thực hiện dự án thí điểm, đồng thời quy định rõ nguyên tắc ưu tiên lựa chọn chủ đầu tư trong trường hợp có nhiều doanh nghiệp đăng ký cùng một khu đất.

Quy trình thực hiện dự án nhà ở thương mại thí điểm

  1. Doanh nghiệp đăng ký nhu cầu thực hiện dự án thí điểm với cơ quan có thẩm quyền tại địa phương.

  2. UBND cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua danh mục khu đất dự kiến thực hiện thí điểm.

  3. Sau khi có văn bản chấp thuận, doanh nghiệp tiến hành thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất (nếu chưa có).

  4. Doanh nghiệp thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và các thủ tục liên quan đến xây dựng, đất đai, môi trường, cấp phép theo quy định hiện hành.

  5. Thực hiện đăng ký biến động và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định pháp luật.

>> Dự sân Golf <<
>> Ý nghĩa của các loại đất trong quy hoạch <<

Điều kiện thực hiện dự án thí điểm

Để được chấp thuận thực hiện dự án nhà ở thương mại theo cơ chế thí điểm, tổ chức kinh doanh bất động sản và khu đất phải đồng thời đáp ứng các điều kiện sau:

  • Khu đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị đã được phê duyệt.

  • Khu đất nằm trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt.

  • Khu đất thuộc danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua.

  • Có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh đối với các trường hợp cần thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất.

  • Doanh nghiệp phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản.

  • Nếu sử dụng đất quốc phòng, an ninh đã được đưa ra khỏi quy hoạch, phải có văn bản chấp thuận của Bộ Quốc phòng hoặc Bộ Công an.

  • Loại đất được phép thỏa thuận nhận chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng bao gồm: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở, đất ở và đất khác trong cùng thửa đất.

Kết luận

Việc ban hành Nghị quyết 171/2024/QH15 và Nghị định 75/2025/NĐ-CP đã tạo ra một hành lang pháp lý mới, linh hoạt và thực tiễn hơn trong tiếp cận đất đai để phát triển nhà ở thương mại. Đây là cơ hội để các doanh nghiệp bất động sản chủ động hơn trong phương án sử dụng đất, đồng thời là công cụ hữu hiệu để các địa phương đẩy nhanh tiến độ chỉnh trang đô thị, khai thác hiệu quả các khu đất chưa sử dụng hoặc sử dụng chưa đúng mục đích.

Nguyễn Tiến Dũng

Để lại một bình luận