Một điểm mới đáng chú ý trong hệ thống pháp lý bất động sản hiện hành là việc trao quyền chủ động định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội cho doanh nghiệp, theo quy định tại Nghị quyết số 201/2025/QH15. Đây là một cơ chế tiến bộ, tạo điều kiện cho doanh nghiệp chủ động về tài chính và kế hoạch kinh doanh. Tuy nhiên, nếu không hiểu rõ các ràng buộc pháp lý, doanh nghiệp có thể đối mặt với rủi ro pháp lý và tài chính trong quá trình kiểm toán, quyết toán dự án.
✅ Căn cứ pháp lý
Theo Điều 8 Nghị quyết số 201/2025/QH15, việc xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội được thực hiện như sau:
- Chủ đầu tư được tự xây dựng và phê duyệt giá, có thể thuê tư vấn đủ điều kiện năng lực để thẩm tra trước khi phê duyệt.
- Giá có thể xác định theo từng giai đoạn, từng công trình hoặc toàn bộ dự án.
- Sau khi công trình hoàn thành và đưa vào sử dụng, chủ đầu tư phải thực hiện kiểm toán, quyết toán chi phí đầu tư và gửi cơ quan chuyên môn thuộc UBND cấp tỉnh để kiểm tra giá bán, giá thuê mua.
- Nếu giá thực tế sau kiểm toán thấp hơn giá đã bán, chủ đầu tư phải hoàn trả chênh lệch cho người mua/thuê mua; ngược lại, nếu cao hơn thì không được thu thêm.
💼 Lợi ích từ cơ chế pháp lý này đối với doanh nghiệp
- Chủ động phương án tài chính và dòng tiền
Không còn phụ thuộc vào cơ quan nhà nước trong việc thẩm định giá trước khi bán, doanh nghiệp có thể tự lập kế hoạch kinh doanh, tính toán lợi nhuận và thời điểm bán hàng linh hoạt.
- Tối ưu chi phí quản lý pháp lý
Việc được tự xác định giá giúp doanh nghiệp giảm thời gian chờ đợi, giảm chi phí thuê đơn vị thẩm định nhà nước, từ đó rút ngắn vòng đời pháp lý của dự án.
- Phù hợp với các mô hình phân kỳ đầu tư
Các dự án lớn có thể chia thành từng phân khu, từng giai đoạn; cơ chế pháp lý hiện hành cho phép định giá phù hợp với biến động thị trường theo từng giai đoạn triển khai.
⚠️ Những lưu ý pháp lý bất động sản doanh nghiệp không thể bỏ qua
- Chi phí đầu tư phải minh bạch và có chứng từ hợp lệ để phục vụ cho công tác kiểm toán sau nghiệm thu.
- Doanh nghiệp không được tính khống chi phí hoặc tăng giá bất hợp lý – đây là hành vi có thể bị xử lý theo pháp luật về đấu thầu, đầu tư công và nhà ở.
- Trường hợp doanh nghiệp thuê tư vấn thẩm tra giá, đơn vị này phải đáp ứng điều kiện năng lực theo quy định, tránh việc bị coi là “hợp thức hóa hồ sơ”.
- Phải xác định rõ cơ chế xử lý chênh lệch giá sau kiểm toán trong hợp đồng mua bán để tránh tranh chấp.
📌 Kết luận
Trao quyền chủ đầu tư tự định giá bán, giá thuê mua là một bước tiến trong cải cách pháp lý bất động sản, giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong quá trình đầu tư nhà ở xã hội. Tuy nhiên, đi kèm với đó là yêu cầu quản trị tài chính minh bạch, pháp lý rõ ràng và trách nhiệm giải trình cao. Chỉ những doanh nghiệp thực sự có năng lực và tuân thủ pháp luật mới tận dụng được lợi thế này một cách hiệu quả và an toàn.
👉 Bạn cần tư vấn pháp lý bất động sản để xây dựng phương án định giá minh bạch, đúng quy định?
Chúng tôi hỗ trợ tư vấn lập hồ sơ chi phí, cấu trúc hợp đồng mua bán, báo cáo quyết toán và xử lý pháp lý sau kiểm toán.
📞 Hotline: 098.52.54.118
📩 Email: [email protected]