Trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp bất động sản cần tái cơ cấu tài chính, việc chuyển nhượng dự án – toàn bộ hoặc một phần – trở thành phương án phổ biến. Tuy nhiên, để việc chuyển nhượng được pháp luật công nhận và tránh các hệ quả nghiêm trọng về sau, nhà đầu tư bắt buộc phải tuân thủ đầy đủ các điều kiện, quy trình và thủ tục theo quy định pháp luật. Bài viết dưới đây sẽ phân tích hệ thống các quy định pháp lý có liên quan đến việc chuyển nhượng dự án bất động sản.
1. Điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản
Theo Điều 46 Luật Đầu tư 2020, nhà đầu tư được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư khi đáp ứng các điều kiện:
“a) Dự án đầu tư hoặc phần dự án đầu tư chuyển nhượng không bị chấm dứt hoạt động;
b) Nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng phải đáp ứng điều kiện tại khoản 2 Điều 24;
c) Đáp ứng điều kiện pháp luật về đất đai nếu có gắn quyền sử dụng đất;
d) Đáp ứng điều kiện theo pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản nếu là dự án nhà ở;
đ) Đáp ứng các điều kiện trong văn bản chấp thuận đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc các quy định khác của pháp luật.”
Theo Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản, dự án bất động sản được chuyển nhượng phải:
-
Có quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
-
Đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt;
-
Đã hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;
-
Đối với chuyển nhượng toàn bộ dự án xây dựng hạ tầng, phải hoàn thành hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ.
Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng nếu:
-
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
-
Không có tranh chấp, không bị kê biên, không bị thu hồi đất;
-
Hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Theo Điều 36 Luật Nhà ở 2024, dự án nhà ở chỉ được chuyển nhượng khi:
-
Có quyết định chủ trương đầu tư;
-
Đã hoàn thành giải phóng mặt bằng hoặc xây dựng xong phần dự án (nếu chuyển nhượng từng phần);
-
Chủ đầu tư phải có năng lực, không vi phạm pháp luật về đất đai, xây dựng, nhà ở.
Xem thêm bài viết về “Rủi ro khi nhận chuyển nhượng dự án chưa hoàn thành thủ tục đầu tư”
2. Cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chuyển nhượng
Theo Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản:
-
Thủ tướng Chính phủ: quyết định việc chuyển nhượng các dự án do Thủ tướng quyết định đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư;
-
UBND cấp tỉnh: quyết định với dự án thuộc thẩm quyền cấp tỉnh;
-
Ban Quản lý khu công nghiệp: với các dự án trong khu công nghiệp đã phân cấp quản lý.
3. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản
Theo Điều 42 và 43 Luật Kinh doanh bất động sản:
✅ Bước 1: Lập hồ sơ
-
Đơn đề nghị chuyển nhượng;
-
Hợp đồng chuyển nhượng;
-
Hồ sơ pháp lý của dự án, báo cáo tiến độ thực hiện;
-
Hồ sơ năng lực của bên nhận chuyển nhượng.
✅ Bước 2: Gửi hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền
-
Là UBND tỉnh hoặc cơ quan được ủy quyền theo Điều 42.
✅ Bước 3: Thẩm định và ra quyết định
-
Trong 30 ngày, cơ quan có thẩm quyền sẽ lấy ý kiến, tổ chức thẩm định và ban hành quyết định chấp thuận hoặc từ chối (nêu rõ lý do).
✅ Bước 4: Ký hợp đồng và bàn giao dự án
-
Sau khi có quyết định chấp thuận, hai bên tiến hành ký hợp đồng và thực hiện thủ tục điều chỉnh đầu tư, đất đai, xây dựng…
✅ Bước 5: Điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư
-
Theo Điều 47 Nghị định 31/2021/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đầu tư, hồ sơ điều chỉnh bao gồm: văn bản đề nghị, báo cáo tiến độ, hợp đồng chuyển nhượng, hồ sơ pháp lý của bên nhận, văn bản chấp thuận nếu có…
4. Rủi ro pháp lý nếu chuyển nhượng trái luật
-
Giao dịch vô hiệu, không được ghi nhận pháp lý;
-
Không được cấp Giấy chứng nhận đầu tư hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
-
Rủi ro bị xử phạt, bị thu hồi đất hoặc bị yêu cầu hoàn trả quyền lợi cho khách hàng.
Kết luận
Việc chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản là thủ tục phức tạp, phải đồng thời tuân thủ nhiều luật chuyên ngành như Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở. Do đó, doanh nghiệp cần kiểm tra đầy đủ các điều kiện pháp lý và thực hiện đúng trình tự thủ tục để đảm bảo an toàn pháp lý, tránh rơi vào thế “gánh nợ thay”.
📞 Cần tư vấn chi tiết về hồ sơ chuyển nhượng, năng lực pháp lý của nhà đầu tư hoặc quy trình điều chỉnh?
Liên hệ đội ngũ chuyên gia tại phaplybatdongsan.vn
Hotline: 098.52.54.118
Email: [email protected]