Trong thực tế đầu tư bất động sản, việc nhận chuyển nhượng lại một dự án từ chủ đầu tư trước được xem là giải pháp giúp tiết kiệm thời gian triển khai, tận dụng cơ sở pháp lý sẵn có. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư đã vướng vào tranh chấp, thậm chí thiệt hại nghiêm trọng, khi nhận chuyển nhượng dự án chưa đủ điều kiện pháp lý. Bài viết dưới đây phân tích các quy định pháp luật hiện hành, chỉ ra các điều kiện bắt buộc và cảnh báo rủi ro khi giao dịch trái luật.
1. Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư theo Luật Đầu tư 2020
Khoản 1 Điều 46 Luật Đầu tư 2020 quy định:
“Nhà đầu tư được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác khi đáp ứng các điều kiện sau đây:
a) Dự án đầu tư hoặc phần dự án đầu tư chuyển nhượng không bị chấm dứt hoạt động theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 48 của Luật này;
b) Nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án đầu tư, một phần dự án đầu tư phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này;
c) Điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
d) Điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án bất động sản;
đ) Điều kiện quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc theo quy định khác của pháp luật có liên quan (nếu có);
e) Khi chuyển nhượng dự án đầu tư, ngoài việc thực hiện theo quy định tại Điều này, doanh nghiệp nhà nước có trách nhiệm thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp trước khi thực hiện việc điều chỉnh dự án đầu tư.”
📌 Phân tích: Nhà đầu tư chỉ được chuyển nhượng dự án khi đáp ứng đồng thời các điều kiện trên. Việc nhận chuyển nhượng khi chưa có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chưa có quyền sử dụng đất là hành vi tiềm ẩn rủi ro cao.
2. Điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng đất theo Luật Đất đai 2024
Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định:
“Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các loại Giấy chứng nhận khác theo quy định;
b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên;
d) Trong thời hạn sử dụng đất;
đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời…”
📌 Phân tích: Nếu chủ đầu tư chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đất đang bị tranh chấp, kê biên, nằm ngoài thời hạn sử dụng đất, thì không đủ điều kiện chuyển nhượng hợp pháp.
3. Điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản theo Luật Kinh doanh Bất động sản
Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản quy định:
“Dự án bất động sản chuyển nhượng phải có các điều kiện sau đây:
a) Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư;
b) Dự án đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt;
c) Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư…”
📌 Phân tích: Dự án chưa có quy hoạch chi tiết được duyệt, chưa hoàn tất công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hoặc chưa giao đất… sẽ không đủ điều kiện để được chuyển nhượng.
4. Điều kiện đối với dự án nhà ở thương mại theo Luật Nhà ở 2024
Điều 36 Luật Nhà ở 2024 quy định:
“Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải thuộc một trong các trường hợp:
Được giao đất, cho thuê đất do trúng đấu giá quyền sử dụng đất, trúng đấu thầu;
Được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án khi nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất…”
📌 Phân tích: Dự án nhà ở thương mại chưa được chấp thuận làm chủ đầu tư hoặc chưa xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp thì không thể chuyển nhượng hợp pháp theo quy định hiện hành.
5. Rủi ro pháp lý nếu nhận chuyển nhượng trái quy định
-
Không được công nhận tư cách chủ đầu tư kế thừa;
-
Không thể điều chỉnh hồ sơ pháp lý, không được cấp phép xây dựng;
-
Giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu, phát sinh nghĩa vụ bồi thường hoặc thu hồi;
-
Có nguy cơ mất toàn bộ khoản tiền đã thanh toán.
6. Kết luận
Việc nhận chuyển nhượng dự án là một hình thức đầu tư phổ biến, nhưng cũng đi kèm nhiều rủi ro nếu dự án chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý. Trên thực tế, không ít nhà đầu tư rơi vào thế “gánh nợ thay” vì chủ quan tin tưởng vào các cam kết miệng hoặc các thỏa thuận sơ sài.
Nếu bạn là doanh nghiệp đang xem xét nhận chuyển nhượng một dự án nhưng chưa rõ liệu hồ sơ pháp lý đã đủ điều kiện hay chưa, hoặc đang cần tư vấn phương án pháp lý an toàn trước khi đàm phán — hãy để chúng tôi đồng hành cùng bạn.
📞 Liên hệ đội ngũ pháp lý chuyên sâu tại phaplybatdongsan.vn
Hotline: 098.52.54.118
Email: [email protected]