Trong thực tiễn phát triển dự án bất động sản, có hai hình thức phổ biến mà nhà đầu tư thứ cấp thường lựa chọn khi muốn tham gia vào một dự án đã được phê duyệt: (1) nhận chuyển nhượng dự án, hoặc (2) ký hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư hiện hữu.
Tuy nhiên, hai hình thức này khác nhau hoàn toàn về bản chất pháp lý, quyền – nghĩa vụ, thủ tục hành chính cũng như mức độ rủi ro. Việc lựa chọn sai phương án có thể dẫn đến giao dịch bị vô hiệu, tranh chấp hoặc thiệt hại lớn. Bài viết dưới đây phân tích sự khác biệt cốt lõi giữa hai phương thức và khuyến nghị hướng đi phù hợp.
1. Chuyển nhượng dự án: Là gì? Điều kiện thực hiện?
Theo Điều 46 Luật Đầu tư 2020 và Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản, chuyển nhượng dự án là việc nhà đầu tư hiện hữu chuyển giao toàn bộ hoặc một phần dự án cho một nhà đầu tư khác đáp ứng đầy đủ điều kiện về pháp lý, tài chính và năng lực triển khai.
✅ Điều kiện cơ bản:
-
Dự án không thuộc diện bị chấm dứt;
-
Đã có quyết định chủ trương đầu tư và đầy đủ giấy tờ pháp lý;
-
Đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu chuyển nhượng gắn liền với đất);
-
Đã hoàn tất công tác bồi thường, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính.
✅ Hệ quả pháp lý:
-
Bên nhận chuyển nhượng được thay thế chủ đầu tư (điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư);
-
Có đầy đủ quyền và nghĩa vụ như bên chuyển nhượng;
-
Được pháp luật công nhận rõ ràng.
Xem thêm:
- Phân tích pháp lý: Rủi ro khi nhận chuyển nhượng dự án khi chưa hoàn thành thủ tục đầu tư
- Trình tự,thủ tục chuyển nhượng dự án theo quy định pháp luật hiện hành
2. Hợp tác đầu tư: Là gì? Khi nào nên dùng?
Theo Điều 27 và Điều 28 Luật Đầu tư 2020, hợp tác đầu tư là việc hai hoặc nhiều nhà đầu tư ký kết hợp đồng để cùng triển khai một phần hoặc toàn bộ hoạt động đầu tư.
Ví dụ: Bên A có dự án đã được phê duyệt, nhưng thiếu vốn triển khai, nên ký hợp đồng hợp tác với bên B để góp vốn thực hiện, chia lợi nhuận theo tỷ lệ thỏa thuận.
⚠️ Lưu ý quan trọng:
-
Không làm thay đổi chủ đầu tư trên pháp lý;
-
Nhà đầu tư góp vốn không có quyền định đoạt dự án;
-
Không thể tự xin giấy phép, điều chỉnh dự án hay chuyển nhượng sản phẩm.
3. So sánh pháp lý: Ưu – nhược điểm
| Tiêu chí | Chuyển nhượng dự án | Hợp tác đầu tư |
|---|---|---|
| Thay đổi chủ đầu tư | ✅ Có (được nhà nước công nhận) | ❌ Không |
| Quyền pháp lý đối với đất/dự án | ✅ Đầy đủ | ⚠️ Phụ thuộc chủ đầu tư |
| Được bảo vệ bằng luật | ✅ Có cơ chế rõ ràng tại Luật Đầu tư | ⚠️ Dễ xảy ra tranh chấp nếu hợp đồng không chặt chẽ |
| Rủi ro pháp lý | Trung bình (nếu thủ tục đúng) | Cao (nếu không kiểm soát chặt chẽ hợp đồng) |
| Thủ tục hành chính | Phức tạp hơn (phải xin điều chỉnh đầu tư) | Đơn giản hơn (nội bộ giữa hai bên) |
4. Cảnh báo về xu hướng “lách luật”
Trong nhiều trường hợp, chủ đầu tư không đủ điều kiện pháp lý để chuyển nhượng dự án nhưng vẫn muốn “bán lại” một phần cho nhà đầu tư khác. Khi đó, họ sử dụng hình thức hợp đồng hợp tác đầu tư như một công cụ lách luật.
Điều này tiềm ẩn rủi ro nghiêm trọng:
-
Hợp đồng hợp tác có thể bị tuyên vô hiệu nếu che giấu việc chuyển nhượng trá hình;
-
Nhà đầu tư thứ cấp không được pháp luật công nhận tư cách;
-
Không được bồi thường hoặc bảo vệ nếu dự án bị dừng, thu hồi hoặc tranh chấp.
Kết luận
Nếu nhà đầu tư thứ cấp muốn toàn quyền kiểm soát pháp lý và triển khai dự án, hình thức chuyển nhượng dự án là lựa chọn an toàn hơn nhưng cần tuân thủ thủ tục chặt chẽ. Ngược lại, hợp tác đầu tư chỉ nên dùng khi có mối quan hệ chặt chẽ, tin cậy với đối tác và có thể kiểm soát được rủi ro hợp đồng.
📌 Khuyến nghị: Trước khi ký kết bất kỳ hình thức nào, doanh nghiệp cần được tư vấn pháp lý độc lập, rà soát hồ sơ dự án, đánh giá rủi ro và thương lượng điều khoản hợp đồng chi tiết.
📞 Cần tư vấn lựa chọn hình thức đầu tư an toàn hoặc soạn thảo hợp đồng hợp tác/chuyển nhượng?
Hãy liên hệ đội ngũ chuyên gia tại phaplybatdongsan.vn
Hotline: 098.52.54.118
Email: [email protected]