Bạn đang sở hữu hoặc có ý định đầu tư vào ô đất nằm trong quy hoạch là đất hỗn hợp? Bạn băn khoăn liệu loại đất này có thể phát triển dự án nhà ở thương mại, trung tâm thương mại hoặc khu phức hợp không? Bài viết này sẽ cung cấp góc nhìn pháp lý và thực tiễn cho doanh nghiệp, đặc biệt là theo cơ chế thí điểm mới tại Nghị quyết 171/2024/QH15 và các quy định pháp luật hiện hành.
1. Đất hỗn hợp là gì?
Trong quy hoạch đô thị, đất hỗn hợp là loại đất có chức năng sử dụng linh hoạt, kết hợp nhiều mục đích như đất ở, thương mại – dịch vụ, cây xanh, công trình công cộng… Tùy vào từng địa phương và quy hoạch phân khu, đất hỗn hợp có thể được phép xây dựng các công trình đa chức năng.
Từ góc độ pháp lý bất động sản, đất hỗn hợp là loại tài sản có giá trị cao, tiềm năng phát triển dự án lớn – đặc biệt là các tổ hợp căn hộ kết hợp thương mại, dịch vụ, văn phòng.
Xem thêm bài viết: Ý nghĩa các loại đất trong bản đồ quy hoạch bạn cần biết
2. Cơ hội mới từ Nghị quyết 171/2024/QH15
Với việc Quốc hội ban hành Nghị quyết số 171/2024/QH15 ngày 27/11/2024, cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại trên đất không phải đất ở, trong đó có đất hỗn hợp, các chủ sở hữu đất tại các địa phương được chọn thí điểm sẽ có cơ hội hiện thực hóa dự án quy mô lớn.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 1 Nghị quyết 171:
“Nghị quyết này quy định thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất (sau đây gọi là dự án thí điểm) trên phạm vi toàn quốc…”
Như vậy, nếu bạn đang sở hữu đất hỗn hợp phù hợp quy hoạch và thuộc khu vực được chọn thí điểm, có thể đề xuất dự án nhà ở thương mại kết hợp trung tâm thương mại – dịch vụ, mà không cần đất ở ngay từ đầu.
3. Trình tự, thủ tục thực hiện dự án nhà ở thương mại theo thí điểm
🔹 Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đề xuất dự án
Chủ đầu tư chuẩn bị hồ sơ đề xuất thực hiện dự án theo Mẫu số 02 ban hành kèm theo Nghị định 75/2025/NĐ-CP, bao gồm:
-
Văn bản đăng ký thực hiện dự án;
-
Tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất (nếu có);
-
Sơ đồ vị trí, hiện trạng khu đất;
-
Thuyết minh sơ bộ về quy mô, tiến độ, tổng mức đầu tư và đề xuất khai thác sử dụng.
Hồ sơ nộp tại bộ phận một cửa cấp tỉnh, hoặc qua Cổng dịch vụ công quốc gia.
🔹 Bước 2: Đưa khu đất vào Danh mục thí điểm
Cơ quan chức năng tổ chức rà soát, đánh giá hồ sơ đề xuất; nếu phù hợp với quy hoạch và tiêu chí lựa chọn thì trình UBND tỉnh và HĐND tỉnh thông qua, đưa vào Danh mục khu đất thí điểm được thực hiện dự án nhà ở thương mại.
Sau khi được phê duyệt, UBND tỉnh ban hành văn bản chấp thuận chủ trương thực hiện dự án theo Mẫu số 03.
🔹 Bước 3: Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chủ đầu tư tiến hành ký hợp đồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với các tổ chức, cá nhân đang sử dụng đất, theo đúng quy định của pháp luật dân sự và đất đai.
Với phần đất công xen kẽ, nếu không thể tách thành dự án độc lập, UBND tỉnh sẽ giao đất hoặc cho thuê đất trực tiếp, không thông qua đấu giá.
🔹 Bước 4: Thực hiện các thủ tục đầu tư, đất đai và xây dựng
Sau khi có quyền sử dụng đất hợp pháp, chủ đầu tư tiếp tục:
-
Nộp hồ sơ xin chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo Luật Đầu tư;
-
Thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, giao/thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
-
Thực hiện thẩm định thiết kế, cấp phép xây dựng theo Luật Xây dựng, Luật Nhà ở.
🔹 Bước 5: Xây dựng và kinh doanh
Chủ đầu tư triển khai xây dựng theo đúng quy hoạch và giấy phép, đồng thời thực hiện nghĩa vụ tài chính, đóng góp vào quỹ nhà ở xã hội (nếu có). Sau đó có thể đưa sản phẩm ra thị trường: bán, cho thuê hoặc cho thuê mua theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Xem thêm bài viết: Hướng dẫn trình tự thực hiện một dự án nhà ở thương mại theo Nghị quyết 171/2024/QH15
4. Lưu ý pháp lý khi đầu tư trên đất hỗn hợp
-
Đảm bảo khu đất có quy hoạch phù hợp với mục tiêu phát triển nhà ở và thương mại;
-
Theo sát hướng dẫn triển khai Nghị quyết 171 và Nghị định 75/2025/NĐ-CP của Chính phủ;
-
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có công chứng, đăng ký biến động đúng quy định;
-
Cần có tư vấn pháp lý bất động sản chuyên sâu để kiểm soát rủi ro và xử lý các tình huống chưa có tiền lệ do đây là chính sách thí điểm.
✅ Kết luận
Đất hỗn hợp không còn chỉ là quỹ đất chờ quy hoạch, mà đang trở thành cơ hội vàng để phát triển dự án nhà ở thương mại quy mô lớn, nhất là khi bạn tận dụng đúng cơ chế thí điểm từ Nghị quyết 171. Nắm vững trình tự, chuẩn bị hồ sơ bài bản và hiểu rõ pháp lý bất động sản sẽ giúp nhà đầu tư chủ động hơn, an toàn hơn và hiệu quả hơn khi triển khai dự án.
📞 Cần hỗ trợ pháp lý để triển khai dự án thí điểm?
Liên hệ đội ngũ chuyên gia tại:
👉 Website: phaplybatdongsan.vn
👉 Hotline: 098.52.54.118
👉 Email: [email protected]
Phaplybatdongsan.vn – Nền tảng pháp lý đồng hành cùng doanh nghiệp bất động sản.