Dẫn nhập
Nhà ở xã hội (NƠXH) là một trong những chính sách quan trọng của Nhà nước nhằm giải quyết nhu cầu an cư cho người thu nhập thấp, công nhân và đối tượng chính sách. Tuy nhiên, để thu hút doanh nghiệp tham gia đầu tư trong lĩnh vực có tỷ suất lợi nhuận hạn chế này, pháp luật đã thiết kế nhiều cơ chế ưu đãi đặc thù. Khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023 đã hệ thống hóa một “gói ưu đãi” toàn diện, vừa hỗ trợ nhà đầu tư giảm chi phí, vừa bảo đảm an toàn dòng vốn. Đây chính là cơ sở pháp lý quan trọng để doanh nghiệp cân nhắc và quyết định tham gia đầu tư NƠXH.
Căn cứ pháp lý
Khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023 quy định:
“Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không bằng vốn đầu tư công hoặc vốn công đoàn được hưởng các ưu đãi sau đây:
a) Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn;
b) Được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế;
c) Được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội;
d) Được dành tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án hoặc 20% tổng diện tích sàn xây dựng (trường hợp không bố trí quỹ đất riêng) để đầu tư công trình dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại;
đ) Được vay vốn với lãi suất ưu đãi, riêng nhà ở xã hội cho thuê có lãi suất thấp hơn và thời hạn vay dài hơn;
e) Được UBND cấp tỉnh hỗ trợ đấu nối hạ tầng kỹ thuật, bảo đảm đồng bộ hạ tầng xã hội;
g) Được HĐND cấp tỉnh ban hành cơ chế hỗ trợ phù hợp điều kiện địa phương;
h) Được hưởng ưu đãi khác theo quy định của pháp luật.”
Phân tích
1. Ưu đãi về đất đai
Doanh nghiệp được miễn toàn bộ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Đây là ưu đãi có tác động trực tiếp, giúp giảm hàng trăm tỷ đồng chi phí và tránh thủ tục xác định giá đất vốn thường kéo dài.
2. Ưu đãi về thuế và lợi nhuận
Chủ đầu tư được hưởng chính sách miễn, giảm thuế VAT, thuế TNDN. Đồng thời, phần diện tích NƠXH được xác định lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí xây dựng. Điều này tạo ra sự ổn định, hạn chế rủi ro trong bài toán kinh doanh.
3. Cơ chế 20% thương mại – dịch vụ
Luật cho phép bố trí tối đa 20% quỹ đất ở (hoặc 20% diện tích sàn) trong dự án để phát triển nhà ở thương mại, dịch vụ, thương mại. Đây chính là “biên lợi nhuận bổ sung” giúp doanh nghiệp cân bằng dòng tiền. Tuy nhiên, cần lưu ý: phần này phải hạch toán riêng và nếu xây dựng nhà ở thương mại thì phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định.
4. Ưu đãi tín dụng
Doanh nghiệp được tiếp cận vốn vay ưu đãi. Đặc biệt, với mô hình nhà ở xã hội cho thuê, chủ đầu tư được vay với lãi suất thấp hơn, thời hạn dài hơn, qua đó bảo đảm hiệu quả tài chính lâu dài.
5. Hạ tầng và cơ chế địa phương
UBND cấp tỉnh có trách nhiệm hỗ trợ đấu nối hạ tầng kỹ thuật và bảo đảm đồng bộ hạ tầng xã hội cho dự án. Song song, HĐND cấp tỉnh có thể ban hành cơ chế hỗ trợ bổ sung, chẳng hạn hỗ trợ GPMB, đầu tư hạ tầng ngoài hàng rào hay miễn, giảm phí liên quan. Đây là yếu tố quan trọng giúp doanh nghiệp rút ngắn tiến độ triển khai.
Kết luận
Khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023 mang lại một gói ưu đãi toàn diện cho chủ đầu tư dự án NƠXH: từ đất đai, thuế, lợi nhuận, tín dụng đến hạ tầng và cơ chế địa phương. Nếu được tận dụng đúng cách, các ưu đãi này sẽ giúp doanh nghiệp vừa bảo đảm lợi ích kinh tế, vừa đồng hành cùng Nhà nước trong việc phát triển an sinh xã hội.
Xem thêm bài viết:
Quỹ đất 20% trong dự án thương mại dành cho nhà ở xã hội: Cơ chế mới và tác động thực tiễn
Lời kết:
Nếu quý doanh nghiệp đang cân nhắc triển khai dự án nhà ở xã hội, hãy tận dụng ngay khung ưu đãi pháp lý từ Luật Nhà ở 2023 và Nghị quyết số 201/2025/QH15. Đội ngũ chuyên gia của phaplybatdongsan.vn với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực pháp lý bất động sản sẵn sàng đồng hành, tư vấn chi tiết và đưa ra giải pháp tối ưu cho dự án của bạn.
📞 Hotline: 098.52.54.118
📩 Email: [email protected]