Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội, có hiệu lực từ ngày 01/6/2025, đã mở ra cơ chế đặc thù cho việc phát triển nhà ở xã hội trên toàn quốc trong thời gian thí điểm 5 năm. Trong đó, nội dung được cộng đồng doanh nghiệp bất động sản đặc biệt quan tâm là việc giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu.
Đây là một cơ hội thực chất để doanh nghiệp chủ động đề xuất dự án, rút ngắn thủ tục đầu tư và tận dụng chính sách ưu đãi vượt trội.
1. Căn cứ pháp lý: Điều 5 Nghị quyết 201/2025/QH15
Khoản 1 Điều 5:
Trường hợp dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc có văn bản pháp lý tương đương, cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu;
Trường hợp dự án chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư.
Khoản 4 Điều 5:
Thủ tục nêu trên thay thế hoàn toàn cho thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và thủ tục lựa chọn nhà đầu tư theo Luật Đầu tư. Quyết định giao chủ đầu tư cũng là căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
2. Điều kiện doanh nghiệp cần đáp ứng
Theo Khoản 3 Điều 5, doanh nghiệp muốn được giao làm chủ đầu tư không thông qua đấu thầu cần:
-
✅ Là tổ chức kinh doanh bất động sản hợp pháp, đáp ứng điều kiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sản;
-
✅ Trường hợp có từ hai nhà đầu tư trở lên cùng đăng ký, cơ quan có thẩm quyền sẽ áp dụng các tiêu chí ưu tiên:
-
Kinh nghiệm thực hiện dự án nhà ở;
-
Năng lực tài chính để thực hiện dự án;
-
Tiêu chí khác theo quy định của Chính phủ (sẽ được hướng dẫn sau).
-
3. Thẩm quyền giao chủ đầu tư
Khoản 2 Điều 5 xác định rõ:
-
UBND cấp tỉnh có thẩm quyền giao chủ đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư đối với dự án nhà ở xã hội;
-
Bộ Quốc phòng/Bộ Công an thực hiện tương tự đối với dự án nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân sau khi được UBND cấp tỉnh thống nhất bằng văn bản về vị trí khu đất;
-
Thẩm quyền này không được phân cấp, ủy quyền.
4. Quy trình thủ tục giao chủ đầu tư không qua đấu thầu
Tùy vào tình trạng pháp lý của dự án, quy trình thực hiện như sau:
🔹 Trường hợp 1: Dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư
→ Căn cứ: Điểm a Khoản 1 Điều 5
✅ Thủ tục:
-
Doanh nghiệp đề nghị được giao làm chủ đầu tư;
-
UBND cấp tỉnh xem xét và ra quyết định giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu.
Xem thêm:
Chuyển nhượng dự án đầu tư và hợp tác đầu tư – Hình thức nào an toàn hơn về pháp lý?
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định pháp luật hiện hành
🔹 Trường hợp 2: Dự án chưa có chấp thuận đầu tư
→ Căn cứ: Điểm b Khoản 1 Điều 5
✅ Thủ tục:
-
Doanh nghiệp nộp hồ sơ đề xuất dự án và đề xuất được giao làm chủ đầu tư;
-
Cơ quan có thẩm quyền ra quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư trong một thủ tục.
🔹 Hồ sơ doanh nghiệp cần chuẩn bị gồm:
-
Hồ sơ pháp lý chứng minh là tổ chức kinh doanh bất động sản;
-
Hồ sơ năng lực tài chính và kinh nghiệm thực hiện dự án;
-
Hồ sơ đề xuất dự án phù hợp quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở xã hội.
🔹 Trường hợp có từ hai doanh nghiệp cùng đăng ký
→ Căn cứ: Khoản 3 Điều 5
Cơ quan có thẩm quyền áp dụng tiêu chí ưu tiên để lựa chọn nhà đầu tư, trong đó nhấn mạnh:
-
Kinh nghiệm thực tế triển khai dự án nhà ở;
-
Khả năng tài chính được chứng minh;
-
Tiêu chí khác theo hướng dẫn của Chính phủ.
5. Giao chủ đầu tư là cơ sở pháp lý cho các thủ tục đất đai
Khoản 4 Điều 5 nêu rõ:
“Quyết định giao chủ đầu tư […] là căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.”
Điều này đặc biệt có ý nghĩa với doanh nghiệp đang sở hữu đất hợp pháp hoặc có khả năng nhận chuyển nhượng, giúp rút ngắn thủ tục tiếp cận đất đai để triển khai dự án.
📌 Khuyến nghị dành cho doanh nghiệp bất động sản
-
Chủ động xác định quỹ đất tiềm năng phù hợp với quy hoạch phát triển nhà ở xã hội;
-
Làm việc sớm với UBND tỉnh, Sở Xây dựng để lồng ghép dự án vào chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở;
-
Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ năng lực, tài chính, pháp lý theo đúng Điều 5 Nghị quyết 201;
-
Theo sát lộ trình ban hành Nghị định của Chính phủ hướng dẫn chi tiết Điều 5, được quy định tại khoản 2 Điều 13 Nghị quyết.
📣 Doanh nghiệp cần hành động ngay hôm nay
Cơ chế giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu là một cơ hội đột phá mà chỉ những doanh nghiệp chủ động, chuẩn bị tốt và hiểu đúng pháp luật mới có thể tận dụng hiệu quả. Việc đề xuất dự án sớm và đáp ứng đúng quy trình sẽ giúp doanh nghiệp đi trước trong giai đoạn thị trường nhà ở xã hội đang thiếu hụt nguồn cung.
📞 Nếu anh/chị là doanh nghiệp đang có định hướng phát triển nhà ở xã hội, hãy liên hệ với đội ngũ tư vấn pháp lý chuyên sâu để được hỗ trợ:
📧 Email: [email protected]
📞 Hotline: 098.52.54.118
🌐 Website: phaplybatdongsan.vn