Chúng tôi đã tư vấn cho khách hàng triển khai thành công dự án bất động sản này. Quy mô dự án sau hoàn thành như sau:
+ 1 tòa nhà hỗn hợp cao 30 tầng và 3 tầng hầm trong đó tầng 1-3 là khu thương mại dịch vụ; tầng 4-15 là khu khách sạn, từ tầng 16-30 là khu căn hộ văn phòng (officetel);
+ 50 căn hộ dạng shophouse;
Pháp lý dự án này như thế nào và tại sao lại lựa chọn phương án đầu tư như trên, liệu có thể triển khai dự án thương mại dịch vụ kết hợp chung cư để nâng cao giá trị dự án hay không, hãy cùng chúng tôi tìm hiểu ngay sau đây.
1. Pháp lý dự án:
- Khách hàng có hợp đồng thuê đất trả tiền hằng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, như vậy, theo pháp luật về đất đai hiện hành, khách hàng được coi là “Có quyền sử dụng đất”.
- Căn cứ Luật Đầu tư (Khoản 4 Điều 29) quy định:
Đối với dự án đầu tư thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong các trường hợp sau đây:
a) Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo quy định của pháp luật và đất đai;
Theo quy định này, công ty có đủ điều kiện để đề xuất chủ trương đầu tư dự án đầu tư theo quy hoạch của nhà nước.
Để hiểu rõ hơn về “Quyền sử dụng đất”, và điều kiện thực hiện dự án đầu tư, xin vui lòng xem chi tiết tại bài viết “Chủ sử dụng đất thuê của nhà nước (thuê đất trả tiền hàng năm hoặc 1 lần) có thể lập dự án đầu tư nếu phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được duyệt”.
2. Lý do lựa chọn phương án đầu tư như trên:
Tại sao không đề xuất xây dựng 1 khu chung cư cao tầng để mang lại hiệu quả kinh tế cho dự án. Pháp luật hiện hành không cho phép thực hiện điều này, cụ thể như sau:
Khoản 5 Điều 1 Nghị định số 30/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung 1 số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở quy định như sau:
“Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp quy định dưới đây và có đủ các điều kiện làm chủ đầu tư dự án quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở 2014, pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật có liên quan thì trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời xác định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại:
b) Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở;
Công ty cổ phần có “quyền sử dụng đất”, tuy nhiên, nguồn gốc khu đất là đất cơ sở sản xuất kinh doanh, nên không thỏa mãn Điểm b nêu trên. Do đó, việc kiến nghị làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại sẽ không thực hiện được.
Căn cứ vào tình hình tài chính của chủ đầu tư và quy định pháp luật, chúng tôi sẽ tư vấn cho chủ đầu tư phương án triển khai hiệu quả và đảm bảo phù hợp quy định pháp luật.
Không có quyền sử dụng đất ở, không thể triển khai dự án nhà ở thương mại được, vui lòng xem thêm tại bài viết:
1. Chỉ định HODECO làm chủ đầu tư 'The Light City' Vũng Tàu là 'chưa phù hợp quy định pháp luật'
2. Hà Nội huỷ quyết định xây 10 toà cao ốc ở khu “đất vàng” 148 Giảng Võ – Nhìn từ góc độ pháp lý