Thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người dân để thực hiện dự án nhà ở thương mại từng là “con đường mở” cho nhiều doanh nghiệp phát triển bất động sản tại đô thị mở rộng. Tuy nhiên, từ khi Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023 đồng thời có hiệu lực, hình thức này đã được quy định chặt chẽ, rõ ràng hơn, nhằm kiểm soát thị trường và hạn chế tình trạng đầu cơ đất.
Nếu bạn là nhà đầu tư đang có kế hoạch gom đất để phát triển dự án nhà ở thương mại, đây là bài viết bạn cần đọc kỹ.
1. Chỉ được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Theo khoản 1 điểm b Điều 127 Luật Đất đai 2024, doanh nghiệp chỉ được sử dụng hình thức thỏa thuận để nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp là đất ở, nhằm mục đích thực hiện dự án nhà ở thương mại.
Không còn được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm hoặc đất phi nông nghiệp không phải đất ở để làm dự án nhà ở thương mại.
Căn cứ pháp lý: Điều 127 Luật Đất đai 2024Luật đất đai 2024
2. Doanh nghiệp phải đáp ứng đầy đủ 3 điều kiện theo Luật Đất đai 2024
Theo khoản 3 Điều 127, chỉ được thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để làm nhà ở thương mại khi:
-
Quỹ đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt và công bố;
-
Chủ đầu tư có đủ điều kiện theo Điều 122 (về năng lực tài chính, không vi phạm pháp luật đất đai…);
-
Được UBND cấp tỉnh có văn bản chấp thuận việc thực hiện dự án theo hình thức thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.
3. Phải đáp ứng đồng thời điều kiện tại Điều 49 Luật Nhà ở 2023
Luật Nhà ở 2023 quy định rõ tại Điều 49: Chủ đầu tư chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp có đất ở hợp pháp và phải đáp ứng:
-
Đất ở đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
-
Doanh nghiệp phải nhận chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất ở trong ranh giới dự án;
-
Dự án phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư.
Không còn hình thức thí điểm nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để làm nhà ở thương mại.
Căn cứ pháp lý: Điều 49 Luật Nhà ở 2023Luật đất đai 2024
4. Trường hợp có đất công xen kẽ – được giao không qua đấu giá
Nếu khu vực nhà đầu tư đã thỏa thuận có phần đất do Nhà nước quản lý (đất xen kẽ, hành lang, mương thoát nước…), mà không thể tách ra để sử dụng độc lập, thì Nhà nước có thể thu hồi và giao phần đất này không qua đấu giá cho nhà đầu tư.
Căn cứ pháp lý: khoản 2 Điều 127 Luật Đất đai 2024Luật đất đai 2024
5. Các rủi ro pháp lý thực tế
| Rủi ro | Hậu quả |
|---|---|
| Nhận chuyển nhượng đất không phải đất ở | Không đủ điều kiện lập dự án, không được cấp phép xây dựng |
| Thiếu văn bản chấp thuận của UBND tỉnh | Không được công nhận hình thức thỏa thuận |
| Không phù hợp quy hoạch | Không được phê duyệt dự án, bị yêu cầu dừng triển khai |
| Nhận đất chưa có sổ đỏ | Không đủ điều kiện lập dự án nhà ở theo Điều 49 Luật Nhà ở |
6. Kinh nghiệm cho chủ đầu tư
-
Chỉ nhận chuyển nhượng đất có sổ đỏ ghi mục đích sử dụng là “đất ở”;
-
Rà soát kỹ quy hoạch sử dụng đất cấp huyện và kế hoạch sử dụng đất hằng năm;
-
Chuẩn bị hồ sơ xin chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với văn bản xin chấp thuận hình thức thỏa thuận;
-
Tuyệt đối không tiến hành gom đất nông nghiệp với kỳ vọng xin chuyển đổi mục đích sử dụng.
Kết luận
Thỏa thuận nhận chuyển nhượng đất ở để làm nhà ở thương mại không còn là vùng xám, mà đã được Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023 quy định rõ ràng, minh bạch và có giới hạn.
Doanh nghiệp phải hành xử như một nhà đầu tư chuyên nghiệp: hiểu luật, làm đúng quy trình, kiểm soát rủi ro ngay từ đầu.
Bạn đang có kế hoạch gom đất dân để phát triển dự án nhà ở thương mại?
Chúng tôi có thể hỗ trợ bạn:
-
Rà soát quy hoạch, điều kiện sử dụng đất
-
Làm việc với Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và UBND tỉnh
-
Soạn thảo hồ sơ xin chấp thuận hình thức thỏa thuận và chủ trương đầu tư
Hotline: 098.52.54.118
Email: [email protected]
Website: phaplybatdongsan.vn