Trong nhiều dự án nhà ở thương mại, khu đô thị lớn, việc dành quỹ đất 20% để phát triển nhà ở xã hội là quy định bắt buộc trong suốt nhiều năm qua. Tuy nhiên, thực tế triển khai cho thấy không ít doanh nghiệp gặp vướng mắc về thiết kế tổng thể, phân khúc đầu tư và khả năng khai thác đồng bộ. Với Nghị quyết số 201/2025/QH15, hành lang pháp lý bất động sản đã có bước thay đổi mang tính tháo gỡ: cho phép linh hoạt hoán đổi quỹ đất nhà ở xã hội hoặc nộp tiền tương đương.
✅ Căn cứ pháp lý
Tại khoản 5 Điều 12 Nghị quyết số 201/2025/QH15, quy định rõ:
“Trường hợp dự án nhà ở thương mại, khu đô thị đã được chấp thuận đầu tư và có yêu cầu dành quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội trước ngày Nghị quyết này có hiệu lực, UBND cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế và đề xuất của chủ đầu tư để xem xét:*
- Bố trí quỹ đất tương đương ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án, hoặc
- Nộp tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội, theo quy định của Luật Nhà ở.”*
Đây là một thay đổi có ý nghĩa rất lớn trong pháp lý bất động sản, giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong quy hoạch tổng thể và cơ cấu sản phẩm.
💼 Doanh nghiệp được lợi gì từ cơ chế này?
- Chủ động thiết kế không gian, không bị “gò bó” bởi 20% quỹ đất trong dự án
Với cơ chế mới, chủ đầu tư không còn buộc phải bố trí nhà ở xã hội trong cùng dự án, có thể hoán đổi ra vị trí khác phù hợp quy hoạch hoặc chuyển thành nghĩa vụ tài chính.
- Tối ưu hiệu quả đầu tư toàn dự án
Doanh nghiệp được linh hoạt trong việc dành toàn bộ dự án cho phân khúc trung – cao cấp, đồng thời vẫn hoàn thành nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội thông qua quỹ đất khác hoặc nộp tiền.
- Tăng tính kết nối quy hoạch đô thị
Chính quyền địa phương có thể quy hoạch các khu nhà ở xã hội tập trung, đồng bộ hơn, thay vì bị chia nhỏ, manh mún trong từng dự án thương mại riêng lẻ.
⚠️ Những lưu ý về pháp lý bất động sản khi áp dụng cơ chế này
- Việc thay thế quỹ đất phải có đề xuất chính thức của chủ đầu tư và được UBND cấp tỉnh chấp thuận bằng văn bản.
- Việc nộp tiền tương đương chỉ được thực hiện sau khi xác định giá trị quỹ đất đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật, tính theo quy định của pháp luật đất đai.
- Phần nghĩa vụ tài chính nộp thay quỹ đất sẽ được chuyển vào Quỹ nhà ở quốc gia, phục vụ mục tiêu phát triển nhà ở xã hội ở các vị trí hợp lý hơn.
📌 Kết luận
Cơ chế thay thế quỹ đất nhà ở xã hội trong dự án thương mại là một trong những điểm mới nổi bật trong chính sách pháp lý bất động sản hiện nay. Nó không chỉ giúp doanh nghiệp linh hoạt hơn trong triển khai quy hoạch, mà còn góp phần cải thiện chất lượng phát triển đô thị và nhà ở xã hội theo hướng tập trung, đồng bộ.
👉 Bạn cần tư vấn pháp lý bất động sản để hoán đổi quỹ đất nhà ở xã hội hoặc chuyển nghĩa vụ thành tài chính?
Chúng tôi hỗ trợ tư vấn đề xuất phương án thay thế, thẩm định giá trị quỹ đất và thực hiện thủ tục trình UBND cấp tỉnh theo quy định mới nhất.
📞 Hotline: 098.52.54.118
📩 Email: [email protected]