Một trong những vấn đề được người dân và doanh nghiệp quan tâm nhất khi triển khai nhà ở xã hội chính là giá bán, giá thuê, giá thuê mua. Trước đây, thủ tục xác định giá thường kéo dài, thiếu thống nhất, gây chậm trễ và ảnh hưởng đến quyền lợi của cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà.
Nghị quyết số 201/2025/QH15 và Nghị định 192/2025/NĐ-CP đã đưa ra cơ chế mới, trao quyền chủ động hơn cho chủ đầu tư nhưng đồng thời siết chặt quy định về kiểm toán, công khai và hoàn trả chênh lệch. Đây được coi là bước tiến quan trọng nhằm đảm bảo minh bạch, công bằng và hài hòa lợi ích.
Nhà ở xã hội là gì?
Theo Luật Nhà ở năm 2023 (sửa đổi, bổ sung năm 2024), nhà ở xã hội là loại hình nhà ở được Nhà nước hỗ trợ phát triển để bán, cho thuê hoặc thuê mua với giá ưu đãi, nhằm đáp ứng nhu cầu của các đối tượng khó khăn về nhà ở như: người thu nhập thấp, công nhân, cán bộ công chức, lực lượng vũ trang.
Đặc điểm nổi bật:
-
Giá bán/giá thuê được kiểm soát chặt chẽ, thấp hơn giá thị trường.
-
Đối tượng được hưởng phải đáp ứng điều kiện cụ thể về thu nhập, tình trạng nhà ở.
-
Mục tiêu: đảm bảo an sinh xã hội, ổn định thị trường bất động sản.
Căn cứ pháp lý
-
Điều 8 Nghị quyết 201/2025/QH15: Chủ đầu tư được tự xây dựng giá bán, giá thuê mua, thuê tư vấn thẩm tra và phê duyệt; sau đó phải kiểm toán, quyết toán để đảm bảo minh bạch.
-
Điều 13 Nghị định 192/2025/NĐ-CP: Quy định chi tiết về quy trình gửi hồ sơ, công khai giá bán/giá thuê, thời hạn kiểm toán, trách nhiệm hoàn trả chênh lệch.
Điểm mới trong cơ chế xác định giá bán, giá thuê mua
1. Chủ động hơn cho chủ đầu tư
Chủ đầu tư được:
-
Tự xây dựng giá bán/giá thuê mua.
-
Thuê tư vấn có năng lực để thẩm tra trước khi phê duyệt.
-
Xác định giá theo từng giai đoạn, phân kỳ hoặc toàn bộ dự án.
Xem thêm bài viết:
– Giao chủ đầu tư Dự án Nhà ở xã hội không qua đấu thầu – Cơ hội và thách thức
2. Bắt buộc kiểm toán, quyết toán sau nghiệm thu
Trong vòng 180 ngày kể từ khi công trình hoàn thành, chủ đầu tư phải thực hiện kiểm toán độc lập hoặc kiểm toán nhà nước, gửi kết quả về Sở Xây dựng để kiểm tra.
3. Cơ chế hoàn trả chênh lệch
-
Nếu giá thực tế (theo kiểm toán, quyết toán) thấp hơn giá đã ký hợp đồng, chủ đầu tư bắt buộc phải hoàn trả phần chênh lệch cho người mua/thuê mua.
-
Nếu giá thực tế cao hơn, chủ đầu tư không được thu thêm từ khách hàng.
4. Công khai minh bạch
Trước khi mở bán, chủ đầu tư phải gửi quyết định giá bán/giá thuê mua kèm hồ sơ thẩm tra cho Sở Xây dựng để công khai trên Cổng thông tin điện tử của UBND tỉnh và Sở Xây dựng.
Tác động tích cực
-
Người dân: Được bảo vệ quyền lợi, tránh bị thu giá cao hơn so với chi phí thực tế.
-
Chủ đầu tư: Quy trình rõ ràng, minh bạch, giảm rủi ro khi bị khiếu kiện về giá.
-
Cơ quan quản lý: Có cơ sở để kiểm tra, giám sát hiệu quả mà không can thiệp quá sâu vào quá trình tính giá.
Thách thức cần lưu ý
-
Chi phí kiểm toán: Chủ đầu tư phải bố trí kinh phí thuê kiểm toán độc lập, có thể ảnh hưởng đến dòng vốn.
-
Nguy cơ chậm hoàn trả chênh lệch: Cần cơ chế giám sát để đảm bảo chủ đầu tư thực hiện đúng cam kết.
-
Minh bạch thông tin: Việc công khai giá phải đúng thời hạn, tránh hình thức hoặc chậm trễ gây bức xúc.
Kết luận
Quy định mới về xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội đã dung hòa được hai yếu tố: trao quyền chủ động cho chủ đầu tư và bảo vệ quyền lợi của người dân. Với cơ chế kiểm toán bắt buộc và hoàn trả chênh lệch, chính sách này được kỳ vọng sẽ:
-
Tạo niềm tin cho người dân khi mua/thuê nhà ở xã hội.
-
Thúc đẩy doanh nghiệp tham gia phát triển dự án.
-
Góp phần ổn định thị trường và phát triển bền vững lĩnh vực nhà ở xã hội.
🌐 Pháp Lý Bất Động Sản – Hãy để kinh nghiệm của chúng tôi dẫn lối hành động pháp lý cho dự án của bạn
📞 Hotline: 098.52.54.118
📧 Email: [email protected]