Một trong những nguồn quỹ đất quan trọng để phát triển nhà ở xã hội chính là 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị. Đây là nghĩa vụ được pháp luật đặt ra nhằm đảm bảo hài hòa giữa phát triển kinh tế và an sinh xã hội. Tuy nhiên, việc thực hiện trên thực tế còn gặp nhiều vướng mắc, từ chuyện bố trí quỹ đất trong khu dự án đến việc chủ đầu tư xin hoán đổi hoặc nộp tiền thay thế.
Nghị quyết số 201/2025/QH15 đã đưa ra những cơ chế mới, tạo sự linh hoạt hơn trong xử lý quỹ đất 20% này, đồng thời vẫn bảo đảm mục tiêu phát triển nhà ở xã hội đúng hướng.
Căn cứ pháp lý
-
Khoản 4 Điều 12 Nghị quyết 201/2025/QH15: Trường hợp dự án thương mại, khu đô thị đã bàn giao hoặc dự kiến bàn giao quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, UBND cấp tỉnh có thể giao chủ đầu tư thương mại trực tiếp thực hiện, giao tổ chức khác, hoặc tổ chức đấu giá quỹ đất.
-
Khoản 5 Điều 12 Nghị quyết 201/2025/QH15: Nếu dự án đã có quyết định dành quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội trước ngày nghị quyết có hiệu lực, chủ đầu tư có thể đề xuất bố trí quỹ đất tương đương ở vị trí khác hoặc nộp tiền tương đương giá trị quỹ đất đó.
-
Luật Nhà ở 2023 (Điều 84): Chủ đầu tư dự án thương mại, khu đô thị phải dành 20% quỹ đất trong phạm vi dự án để xây dựng nhà ở xã hội, trừ trường hợp đặc biệt do Chính phủ quy định.
Nội dung chính sách mới
1. Linh hoạt hơn trong bố trí quỹ đất
Chủ đầu tư không bắt buộc phải xây dựng nhà ở xã hội ngay trong phạm vi dự án thương mại. UBND tỉnh có thể xem xét:
-
Giao lại cho chính chủ đầu tư thương mại thực hiện.
-
Giao tổ chức khác triển khai.
-
Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để thu ngân sách, sau đó bổ sung vào Quỹ nhà ở quốc gia.
2. Cho phép hoán đổi quỹ đất
Chủ đầu tư có thể được phép bố trí quỹ đất tương đương ở vị trí khác ngoài dự án, miễn là phù hợp quy hoạch và được UBND tỉnh chấp thuận.
3. Nộp tiền thay thế quỹ đất
Trường hợp không thể bố trí quỹ đất, chủ đầu tư có thể nộp tiền tương đương giá trị quỹ đất đã dành cho nhà ở xã hội. Số tiền này được bổ sung vào Quỹ nhà ở quốc gia để đầu tư cho các dự án nhà ở xã hội khác.
Tác động thực tiễn
-
Đối với Nhà nước: Có thêm sự linh hoạt trong điều hành, tránh tình trạng dự án thương mại bố trí quỹ đất nhà ở xã hội ở vị trí không phù hợp hoặc khó triển khai.
-
Đối với doanh nghiệp: Giảm áp lực, có thể chọn phương án phù hợp hơn với kế hoạch tài chính và quy hoạch dự án.
-
Đối với người dân: Nguồn cung nhà ở xã hội vẫn được bảo đảm, thậm chí có thể tập trung hơn vào các khu vực có nhu cầu thực sự.
Thách thức trong triển khai
-
Nguy cơ thất thoát ngân sách: Nếu định giá quỹ đất không chính xác khi hoán đổi hoặc nộp tiền thay thế.
-
Phân bổ chưa đồng đều: Dễ xảy ra tình trạng khu đô thị cao cấp “né” quỹ đất nhà ở xã hội, dồn gánh nặng cho khu vực khác.
-
Giám sát thực thi: Cần sự minh bạch trong việc xác định giá trị quỹ đất và công khai phương án hoán đổi, nộp tiền.
Xem thêm bài viết: Đơn giản hóa thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở xã hội
Kết luận
Cơ chế mới về 20% quỹ đất dành cho nhà ở xã hội trong dự án thương mại theo Nghị quyết 201/2025/QH15 đã mở ra sự linh hoạt, vừa tạo điều kiện cho doanh nghiệp, vừa bảo đảm mục tiêu an sinh. Tuy nhiên, để đạt hiệu quả, các địa phương cần:
-
Thẩm định kỹ lưỡng giá trị quỹ đất.
-
Giám sát chặt chẽ việc nộp tiền thay thế.
-
Đảm bảo công khai, minh bạch để tránh lợi ích nhóm.
Chỉ khi đó, quỹ đất 20% mới thực sự trở thành nguồn lực bền vững cho phát triển nhà ở xã hội.
🌐 Pháp Lý Bất Động Sản – Hãy để kinh nghiệm của chúng tôi dẫn lối hành động pháp lý cho dự án của bạn
📞 Hotline: 098.52.54.118
📧 Email: [email protected]