Trong bối cảnh quỹ đất sạch ngày càng khan hiếm và pháp lý đất đai ngày càng chặt chẽ, hình thức góp vốn – hợp tác phát triển dự án giữa nhà đầu tư và chủ sở hữu quyền sử dụng đất đang ngày càng phổ biến. Tuy nhiên, liệu hình thức này có thật sự an toàn và hiệu quả về mặt pháp lý? Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết các điểm mạnh, điểm yếu cũng như những lưu ý pháp lý dành cho nhà đầu tư bất động sản.
1. Hợp tác phát triển dự án là gì?
Theo quy định tại Điều 21 Luật Đầu tư 2020, nhà đầu tư có thể lựa chọn hình thức:
-
Thành lập tổ chức kinh tế mới;
-
Góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp vào tổ chức kinh tế;
-
Thực hiện hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC).
Trong thực tiễn bất động sản, hợp tác thường diễn ra theo 2 hướng:
-
Góp vốn bằng quyền sử dụng đất của chủ đất và góp vốn bằng tài chính – năng lực phát triển dự án của nhà đầu tư.
-
Ký hợp đồng hợp tác đầu tư (Hợp đồng BCC) giữa hai bên mà không thành lập pháp nhân mới.
2. Ưu điểm của hình thức hợp tác phát triển dự án
-
Tiết kiệm thời gian giải phóng mặt bằng: Chủ đất đã có quyền sử dụng đất hợp pháp, thuận lợi để thực hiện các bước pháp lý tiếp theo.
-
Tối ưu hóa nguồn lực: Nhà đầu tư không cần mua đất, thay vào đó tập trung nguồn vốn vào phát triển và kinh doanh.
-
Hạn chế rủi ro pháp lý về chuyển nhượng đất: Tránh các vướng mắc liên quan đến điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc yêu cầu đấu giá đất công.
3. Những rủi ro pháp lý nhà đầu tư cần lưu ý
Dù tiềm năng lớn, nhưng hình thức hợp tác phát triển cũng ẩn chứa nhiều rủi ro, trong đó đáng lưu ý:
-
Chủ đất không đủ điều kiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất (ví dụ: đất nông nghiệp chưa chuyển mục đích sử dụng; đất đang có tranh chấp…).
-
Không rõ ràng về phương thức phân chia lợi nhuận và quyền quyết định trong quá trình triển khai dự án.
-
Không được cấp Giấy chứng nhận đầu tư nếu không chứng minh được quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định tại Điều 33 Luật Đầu tư 2020.
-
Khó giải thể khi phát sinh tranh chấp, đặc biệt nếu không có thỏa thuận rõ ràng về quyền và nghĩa vụ từng bên.
4. Khuyến nghị pháp lý cho nhà đầu tư
Để hạn chế rủi ro, nhà đầu tư cần:
-
Thẩm định kỹ lưỡng tính pháp lý của quyền sử dụng đất của đối tác (đã có sổ đỏ? thuộc quy hoạch không? còn thời hạn sử dụng không?).
-
Soạn thảo hợp đồng hợp tác rõ ràng về: tỷ lệ góp vốn, lộ trình thực hiện, quyền quyết định, cơ chế phân chia lợi nhuận, cơ chế xử lý tranh chấp.
-
Xác lập cơ chế kiểm soát tài chính, kiểm soát pháp lý trong suốt vòng đời dự án.
-
Xem xét lựa chọn thành lập pháp nhân mới để dễ quản lý, hạn chế tranh chấp cá nhân và tách bạch nghĩa vụ tài chính.
5. Kết luận
Hợp tác phát triển dự án là hình thức linh hoạt và tiết kiệm nguồn lực, đặc biệt phù hợp trong bối cảnh quỹ đất hạn chế. Tuy nhiên, chỉ nên thực hiện khi có sự chuẩn bị kỹ lưỡng về pháp lý, đặc biệt là thẩm định đất đai và hợp đồng hợp tác rõ ràng. Nếu không, rủi ro tranh chấp và mất kiểm soát dự án là điều hoàn toàn có thể xảy ra.
Bạn đang muốn thực hiện dự án bất động sản theo hình thức hợp tác phát triển?
Hãy liên hệ ngay với đội ngũ chuyên gia của chúng tôi để được tư vấn chiến lược và giải pháp pháp lý an toàn, hiệu quả.
Hotline: 098.52.54.118
Email: [email protected]