Một dự án có vị trí tốt và mức giá hấp dẫn chưa chắc đã là một thương vụ đầu tư an toàn.

Đằng sau hồ sơ dự án có thể tồn tại những vấn đề về quy hoạch, đất đai, giải phóng mặt bằng, nghĩa vụ tài chính, tiến độ, thế chấp, tranh chấp hoặc điều kiện chuyển nhượng. Nếu không được phát hiện trước khi đặt cọc và thanh toán, bên mua có thể phải tiếp nhận toàn bộ vướng mắc nhưng vẫn không được công nhận là chủ đầu tư hoặc không thể tiếp tục triển khai dự án.

Từ kinh nghiệm tại Bộ Kế hoạch và Đầu tư đến thực tiễn triển khai tại Vingroup và các doanh nghiệp bất động sản hàng đầu, chúng tôi hiểu một thương vụ M&A dự án từ cả hai góc độ: yêu cầu của cơ quan quản lý nhà nước và khả năng triển khai thực tế sau giao dịch.

Chúng tôi không chỉ kiểm tra dự án “có đủ hồ sơ hay không”, mà còn giúp nhà đầu tư trả lời những câu hỏi quan trọng hơn:

• Dự án có đủ điều kiện chuyển nhượng không?
• Những vướng mắc hiện tại có thể xử lý được không?
• Bên mua sẽ tiếp nhận những nghĩa vụ và rủi ro nào?
• Nên chuyển nhượng dự án, mua doanh nghiệp hay hợp tác đầu tư?
• Sau giao dịch, dự án có thể tiếp tục triển khai bằng lộ trình nào?

Mục tiêu của chúng tôi là giúp nhà đầu tư nhìn rõ toàn bộ dự án trước khi đưa ra quyết định và thanh toán.

Những rủi ro thường bị bỏ qua khi mua dự án

Trong nhiều thương vụ, các bên tập trung chủ yếu vào vị trí, diện tích, giá bán và tiềm năng kinh doanh mà chưa đánh giá đầy đủ tình trạng pháp lý thực tế.

Một dự án có thể đã được chấp thuận đầu tư nhưng vẫn chưa thể chuyển nhượng do:

• Chưa có quy hoạch chi tiết được phê duyệt;
• Chưa hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;
• Chưa được giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất;
• Chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai;
• Đang thế chấp, tranh chấp hoặc bị kê biên;
• Không bảo đảm tiến độ thực hiện dự án;
• Có nguy cơ bị thu hồi đất hoặc chấm dứt hoạt động;
• Phần dự án dự kiến chuyển nhượng không thể hoạt động độc lập;
• Chủ đầu tư hoặc bên nhận chuyển nhượng không đáp ứng điều kiện pháp luật.

Nếu giao dịch được thiết kế không phù hợp, bên mua còn có thể tiếp nhận cả nghĩa vụ thuế, khoản vay, hợp đồng, tranh chấp và những vi phạm đã phát sinh trong doanh nghiệp dự án.

Giá trị chúng tôi mang lại cho nhà đầu tư

1. Nhìn dự án từ góc độ cơ quan quản lý nhà nước

Kinh nghiệm công tác tại Bộ Kế hoạch và Đầu tư giúp chúng tôi hiểu cách cơ quan quản lý xem xét một dự án, đặc biệt đối với các vấn đề về:

• Chấp thuận và điều chỉnh chủ trương đầu tư;
• Lựa chọn và công nhận chủ đầu tư;
• Tiến độ, mục tiêu và quy mô dự án;
• Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án;
• Điều chỉnh nhà đầu tư sau giao dịch;
• Sự phù hợp giữa hồ sơ đầu tư với quy hoạch và đất đai.

Nhờ đó, việc thẩm định không dừng ở đọc hồ sơ mà hướng tới đánh giá khả năng hồ sơ được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.

2. Đánh giá khả năng tiếp tục triển khai dự án

Kinh nghiệm thực tiễn tại Vingroup và các doanh nghiệp bất động sản hàng đầu giúp chúng tôi đánh giá dự án trong toàn bộ quá trình phát triển, từ pháp lý đầu tư đến triển khai xây dựng và kinh doanh.

Sau khi nhận chuyển nhượng, nhà đầu tư có thể tiếp tục phải thực hiện:

• Điều chỉnh chủ trương đầu tư và chủ đầu tư;
• Điều chỉnh hoặc hoàn thiện quy hoạch;
• Hoàn thành thủ tục đất đai;
• Giải phóng mặt bằng;
• Thực hiện nghĩa vụ tài chính;
• Điều chỉnh dự án và tiến độ;
• Thực hiện thủ tục môi trường, xây dựng và phòng cháy, chữa cháy;
• Hoàn thiện điều kiện kinh doanh sản phẩm bất động sản.

Chúng tôi giúp nhà đầu tư xác định trước lộ trình, thời gian, chi phí và những điểm nghẽn có thể phát sinh sau giao dịch.

3. Nhận diện rủi ro trước khi thanh toán

Giá trị của thẩm định pháp lý không chỉ nằm ở việc liệt kê hồ sơ còn thiếu, mà phải xác định được:

• Hồ sơ còn thiếu có thể hoàn thiện hay không;
• Vướng mắc thuộc trách nhiệm của bên bán hay bên mua;
• Cần xử lý trước hay sau khi hoàn tất giao dịch;
• Điều kiện nào phải hoàn thành trước khi thanh toán;
• Khoản tiền nào cần được giữ lại để bảo đảm nghĩa vụ;
• Trường hợp nào nhà đầu tư nên tiếp tục, đàm phán lại hoặc dừng giao dịch.

Kết quả thẩm định được chuyển hóa thành các điều kiện cụ thể trong cấu trúc giao dịch và hợp đồng, thay vì chỉ được trình bày như một bản báo cáo pháp lý mang tính tham khảo.

Dịch vụ tư vấn M&A dự án bất động sản

Rà soát toàn diện hồ sơ pháp lý dự án

Chúng tôi kiểm tra và đối chiếu các nhóm hồ sơ chính:

• Chấp thuận chủ trương đầu tư, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư;
• Quyết định lựa chọn hoặc công nhận chủ đầu tư;
• Quy hoạch và sự phù hợp giữa các cấp độ quy hoạch;
• Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất;
• Giải phóng mặt bằng và nguồn gốc sử dụng đất;
• Nghĩa vụ tài chính về đất đai;
• Tiến độ và thời hạn hoạt động của dự án;
• Hồ sơ môi trường, xây dựng và phòng cháy, chữa cháy;
• Tình trạng thế chấp, tranh chấp và xử lý vi phạm;
• Hợp đồng với khách hàng, nhà thầu, ngân hàng và đối tác;
• Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án.

Tư vấn lựa chọn cấu trúc giao dịch

Không phải dự án nào cũng nên thực hiện theo cùng một hình thức.

Tùy thuộc vào tình trạng pháp lý, mục tiêu đầu tư và mức độ rủi ro, chúng tôi tư vấn lựa chọn giữa:

• Chuyển nhượng toàn bộ dự án;
• Chuyển nhượng một phần dự án;
• Nhận chuyển nhượng cổ phần hoặc phần vốn góp;
• Mua doanh nghiệp đang sở hữu dự án;
• Hợp tác đầu tư hoặc hợp tác kinh doanh;
• Giao dịch theo từng giai đoạn và điều kiện pháp lý.

Mỗi cấu trúc đều có sự khác biệt về điều kiện thực hiện, thủ tục, nghĩa vụ tài chính, thuế và mức độ rủi ro mà bên mua phải tiếp nhận.

Xây dựng phương án xử lý vướng mắc

Nếu dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, chúng tôi xác định:

• Điều kiện pháp lý còn thiếu;
• Cơ quan có thẩm quyền giải quyết;
• Trình tự và hồ sơ cần thực hiện;
• Khả năng khắc phục từng vướng mắc;
• Thời gian và chi phí dự kiến;
• Trách nhiệm của mỗi bên;
• Điều kiện tiên quyết để tiếp tục giao dịch.

Nhà đầu tư nhờ đó có căn cứ đánh giá liệu dự án thực sự có thể hoàn thiện pháp lý hay chỉ đang được giới thiệu bằng những cam kết chưa được kiểm chứng.

Tư vấn đàm phán và soạn thảo hợp đồng

Chúng tôi hỗ trợ xây dựng và rà soát:

• Thỏa thuận bảo mật;
• Biên bản ghi nhớ;
• Thỏa thuận đặt cọc;
• Hợp đồng nguyên tắc;
• Hợp đồng chuyển nhượng dự án;
• Hợp đồng chuyển nhượng cổ phần hoặc phần vốn góp;
• Thỏa thuận cổ đông;
• Cam kết, bảo đảm và bồi thường;
• Biên bản bàn giao dự án và hồ sơ pháp lý.

Các điều khoản thanh toán được gắn với từng mốc pháp lý cụ thể nhằm hạn chế tình trạng bên mua đã thanh toán phần lớn giá trị nhưng dự án vẫn chưa đủ điều kiện chuyển giao.

Đồng hành thực hiện thủ tục sau giao dịch

Sau khi các bên thống nhất phương án, chúng tôi tiếp tục đồng hành thực hiện:

• Thủ tục xin phép chuyển nhượng dự án;
• Thay đổi cổ đông, thành viên hoặc chủ sở hữu doanh nghiệp;
• Điều chỉnh nhà đầu tư và chủ đầu tư;
• Điều chỉnh chủ trương đầu tư;
• Điều chỉnh quy hoạch và dự án đầu tư;
• Thực hiện thủ tục đất đai;
• Hoàn thiện thủ tục xây dựng và các giấy phép liên quan;
• Xây dựng lộ trình tiếp tục triển khai và kinh doanh dự án.

Vì sao nhà đầu tư lựa chọn chúng tôi?

• Kinh nghiệm từ cơ quan quản lý nhà nước đến doanh nghiệp phát triển dự án;
• Am hiểu pháp luật về đầu tư, đất đai, quy hoạch, nhà ở, xây dựng và kinh doanh bất động sản;
• Có khả năng đánh giá đồng thời tính pháp lý và khả năng triển khai thực tế;
• Không chỉ chỉ ra rủi ro mà còn xây dựng phương án xử lý;
• Đồng hành từ thẩm định, cấu trúc giao dịch, đàm phán đến hoàn thiện thủ tục;
• Tiếp cận từng thương vụ trên cơ sở bảo vệ quyết định đầu tư và quyền lợi dài hạn của khách hàng.

Liên hệ tư vấn M&A dự án bất động sản

Nếu Bạn đang tìm mua, chuyển nhượng hoặc hợp tác đầu tư một dự án bất động sản, hãy gửi cho chúng tôi thông tin và hồ sơ hiện có.

Chúng tôi sẽ giúp Bạn xác định:

• Dự án đã đủ điều kiện giao dịch hay chưa;
• Những rủi ro nào đang tồn tại;
• Vướng mắc có khả năng xử lý hay không;
• Cấu trúc giao dịch nào phù hợp;
• Điều kiện nào phải hoàn thành trước khi thanh toán;
• Lộ trình nào cần thực hiện để tiếp tục phát triển dự án.

PHÁP LÝ BẤT ĐỘNG SẢN
Website: https://phaplybatdongsan.vn
Hotline: 098.525.4118

Từ kinh nghiệm tại Bộ Kế hoạch và Đầu tư đến thực tiễn triển khai tại Vingroup và các doanh nghiệp bất động sản hàng đầu, chúng tôi đồng hành cùng nhà đầu tư từ khi đánh giá cơ hội, thẩm định pháp lý, lựa chọn cấu trúc giao dịch đến hoàn thiện thủ tục và tiếp tục phát triển dự án sau M&A.