Đầu tư dự án Khu đô thị 2026: Tận dụng Luật Đất đai mới để bứt phá quy mô và tối ưu nghĩa vụ tài chính

Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản chứng kiến sự chuyển mình mạnh mẽ khi Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn đã đi vào thực tiễn một cách toàn diện. Đối với các Chủ đầu tư (CĐT), đây không chỉ là thách thức mà còn là “vận hội mới” để bứt phá quy mô dự án Khu đô thị và tối ưu hóa bài toán nghĩa vụ tài chính nhờ những cơ chế đột phá.

1. Luật Đất đai mới: “Cú hích” thay đổi diện mạo các Đại đô thị

Luật Đất đai 2024 đã loại bỏ hoàn toàn khái niệm “khung giá đất”, thay bằng “bảng giá đất” được cập nhật hàng năm sát với giá thị trường. Điều này tác động trực tiếp đến chiến lược thâu tóm quỹ đất và phát triển dự án khu đô thị (KĐT).

Bứt phá quy mô nhờ cơ chế thu hồi đất và đấu thầu
Luật mới quy định rõ ràng hơn về các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, bao gồm cả các dự án KĐT quy mô lớn. Điều này giúp CĐT:

Tiết kiệm thời gian: Quy trình bồi thường, giải phóng mặt bằng (GPMB) trở nên minh bạch và có tính cưỡng chế cao hơn đối với các dự án trọng điểm.
Mở rộng quỹ đất: Cơ chế đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất giúp các doanh nghiệp có năng lực thực sự dễ dàng tiếp cận các quỹ đất “sạch” quy mô hàng trăm hecta.

2. Chiến lược tối ưu nghĩa vụ tài chính cho Chủ đầu tư 2026

Nghĩa vụ tài chính thường chiếm từ 20% – 30% giá trị dự án. Tận dụng các quy định mới sẽ giúp CĐT tối ưu hóa dòng vốn một cách thông minh.

Tận dụng quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất
Luật mới tạo hành lang pháp lý thông thoáng cho các dự án tích hợp yếu tố an sinh xã hội:

Ưu đãi cho dự án hỗn hợp: Các KĐT có dành quỹ đất cho nhà ở xã hội (NOXH) hoặc hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện) sẽ được hưởng các cơ chế miễn, giảm tiền sử dụng đất linh hoạt hơn.
Quyết định giá đất cụ thể: Việc áp dụng các phương pháp định giá đất mới (phương pháp thặng dư, so sánh trực tiếp) đòi hỏi CĐT phải có sự chuẩn bị kỹ lưỡng về hồ sơ quy hoạch 1/500 để chứng minh tổng mức đầu tư hợp lý, từ đó tối ưu hóa tiền sử dụng đất phải nộp.

3. Quy trình triển khai dự án Khu đô thị chuẩn xác 2026

Để không bỏ lỡ “sóng” hạ tầng, CĐT cần tuân thủ lộ trình 5 giai đoạn then chốt:

Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: Chấp thuận chủ trương đầu tư khớp nối với quy hoạch chung và quy hoạch phân khu 1/2000.
Giai đoạn thực hiện thủ tục đất đai: Đấu giá/Đấu thầu hoặc nhận chuyển nhượng quỹ đất. Thực hiện công tác bồi thường GPMB theo đơn giá mới nhất của tỉnh/thành phố.
Giai đoạn lập và phê duyệt Quy hoạch 1/500: Đây là bước quan trọng nhất để xác định các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật và làm cơ sở tính tiền sử dụng đất.
Giai đoạn thi công hạ tầng & nghiệm thu: Hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật (đường, điện, nước) trước khi đủ điều kiện huy động vốn.
Giai đoạn vận hành & cấp sổ hồng: Hoàn tất nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có) để bàn giao chủ quyền cho cư dân.

4. Những “nút thắt” pháp lý cần lưu ý

Dù luật đã minh bạch hơn, các dự án KĐT vẫn thường đối mặt với:

Xác định tiền sử dụng đất bổ sung: Khi có sự thay đổi quy hoạch chi tiết làm tăng hệ số sử dụng đất.
Thủ tục chuyển tiếp: Đối với các dự án được giao đất trước thời điểm luật mới có hiệu lực nhưng chưa nộp tiền sử dụng đất.

5. Pháp lý bất động sản – Đối tác đồng hành gỡ rối pháp lý cho Dự án đầu tư Đại đô thị

Tại Pháp Lý Bất Động Sản chúng tôi am hiểu tường tận những thay đổi của luật pháp và thực tế triển khai tại địa phương. Chúng tôi cung cấp giải pháp tổng thể:

Tư vấn cấu trúc pháp lý: Tối ưu hóa quỹ đất và mô hình đầu tư ngay từ giai đoạn ý tưởng.
Thẩm định tài chính đất đai: Hỗ trợ CĐT lập dự toán tiền sử dụng đất, giảm thiểu rủi ro phát sinh chi phí ngoài kế hoạch.
Đại diện thực thi: Làm việc với các cơ quan ban ngành để đẩy nhanh tiến độ cấp phép và phê duyệt dự án.

“Đầu tư Khu đô thị năm 2026 đòi hỏi tầm nhìn xa và sự nhạy bén với luật chơi mới. Chủ đầu tư biết tận dụng Luật Đất đai để tối ưu tài chính sẽ là người chiến thắng trong cuộc đua dài hạn này.“

Liên hệ ngay với chúng tôi để được tư vấn chi tiết và miễn phí bước đầu!